疫情期间欠付商铺租金算不算违约？征和律所结合郑州(2025)豫01民终6698号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中遭遇新冠疫情，承租人欠付疫情防控相关期间的租金、物业费、推广费等费用，出租人起诉要求承租人全额支付欠付费用，并主张合同解除违约金的，能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫01民终6698号生效判决分析：
- 新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，对于疫情防控期间的经营类房屋租金及相关费用，法院会根据公平原则，结合疫情对经营的实际影响、双方协商情况等因素，确定损失分担规则，并非一律全额支持或全额免除。
- 若出租人与承租人已就疫情期间的租金缓交、等待减免政策达成口头或书面一致，承租人未按时交纳该期间费用的，不构成故意违约，出租人无权以此为由主张解除合同及要求承租人承担违约金。
- 出租人行使合同解除权的，必须举证证明其已按照法律规定或合同约定的方式向承租人有效送达了解除通知，且解除事由符合合同约定或法律规定，否则解除合同的主张不会被法院支持，对应的解除违约金也无从谈起。
- 出租人已收取承租人合同保证金的，应当优先抵扣欠付的租金等费用，若保证金足以覆盖欠付金额，出租人再行主张欠付费用的，法院也不予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
最新案例
基本事实
郑州某某商业管理公司将位于郑州市高新某某广场的商铺出租给尹某用于经营，双方多次续签租赁合同，最后一份合同租赁期限截止2023年12月31日。合同约定了月保底租金、物业费、推广费、POS管理费等费用标准，同时约定承租人需交纳合同保证金作为履约保证。
2022年11-12月新冠疫情防控期间，双方曾口头协商该期间租金等待减免政策确定后再行处理。后郑州某某商业管理公司认为尹某欠付2022年11-12月的租金、管理费、推广费等共计17370.75元，且尹某擅自撤铺，遂起诉至法院，要求确认双方租赁合同于2023年10月25日解除，判令尹某支付欠付费用及逾期利息，并支付解除合同违约金30136.5元。
一审法院以新冠疫情系不可抗力、让承租人承担全部费用有违公平为由，判决驳回郑州某某商业管理公司全部诉讼请求。郑州某某商业管理公司不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，称2022年底疫情已逐步放开，案涉商铺所在商场为低风险地区，尹某持续营业，不应全额减免租金，且尹某擅自逃铺应承担违约金。
争议焦点
- 尹某是否应当全额支付2022年11-12月的租金、管理费、推广费等费用？
- 郑州某某商业管理公司主张的合同解除及解除违约金能否得到支持？
法院观点
法院审理认为：首先，双方已就2022年10-12月期间的租金协商等待减免政策确定后再处理，郑州某某商业管理公司未提交证据证明政策确定后其向尹某催要该期间租金被拒绝，故尹某未交纳该期间费用并非故意违约。其次，郑州某某商业管理公司认可已收取尹某交纳的保证金17494.46元，且已将该保证金抵扣2022年10月疫情封控期间全部费用及11月部分费用，其再行主张全额支付欠付费用依据不足。另外，郑州某某商业管理公司提交的证据不能证明其已于2023年10月25日向尹某有效送达解除通知，也不能证明本案存在合同约定的解除情形，故其要求确认合同解除并主张违约金的请求不能成立。
裁判结果
河南省郑州市中级人民法院于2025年6月25日作出(2025)豫01民终6698号终审判决：驳回上诉，维持原判，即驳回郑州某某商业管理公司的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫01民终6698号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省郑州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
对房屋出租方而言：
- 疫情等不可抗力事件发生后，建议及时与承租人就租金减免、缓交等事宜进行协商，并签订书面补充协议，避免口头约定引发后续争议，也能减少双方的损失分担纠纷。
- 如承租人欠付租金，应当先核实欠付原因，若存在疫情等不可抗力因素，不得直接以承租人逾期付租为由主张解除合同及高额违约金，否则可能面临败诉风险。
- 行使合同解除权时，必须严格按照合同约定的送达方式（如邮寄、短信、微信等）向承租人发送解除通知，并完整保留送达凭证，否则解除行为不发生法律效力。
对房屋承租方而言：
- 因疫情或疫情防控措施导致经营困难、无法按时支付租金的，应当及时向出租方提出缓交、减免租金的书面申请，并保留沟通记录，不得直接拒付租金，避免被认定为违约。
- 如确因经营不善需要提前解除合同的，应当与出租方协商一致后再撤铺，不得擅自离场，否则可能需要承担高额的解除违约金。
- 交纳的合同保证金应当在结算时优先抵扣欠付的租金等费用，若保证金足以覆盖欠付金额的，可拒绝出租方另行支付费用的要求。
此外，本案中还涉及租金抵扣明细的认定问题，征和律所建议租赁双方在进行费用结算时，应当明确列明抵扣的项目、金额、期间，并由双方签字确认，避免后续因抵扣顺序、金额产生争议。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。