买房多年拿不到钥匙可以解除房屋买卖合同吗？征和律所结合开封(2025)豫02民终1470号案例实务解读
法律问题
买房人支付购房款后，卖房人长期不交付房屋，买房人是否有权主张解除房屋买卖合同并要求返还已付购房款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫02民终1470号生效判决解答：依法成立的房屋买卖合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。卖房人的核心合同义务是向买房人交付房屋并转移房屋所有权，买房人的核心义务是按约定支付购房款。如果卖房人迟延履行交付房屋的主要义务，经买房人催告后在合理期限内仍未履行，导致买房人无法实现占有、使用房屋的合同目的，买房人有权依据《中华人民共和国民法典》的相关规定主张解除合同，并要求卖房人返还已付的购房款。
同时需要注意合同相对性原则，房屋买卖合同的双方是卖房人和买房人，即便房屋实际由第三方出资或还贷，第三方也不能直接依据买房人与卖房人的合同向卖房人主张权利，只能基于其与买房人之间的法律关系另行维权。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
- （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
- （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
- （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
- （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
- （五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
真实案例
2017年3月，李某与开封某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买涉案欧洲小镇小区房屋，房屋总价632781元，首付款192781元，余款440000元办理银行按揭贷款。
2017年3月28日，李某（甲方）与袁某（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定李某将涉案房屋无条件卖给袁某，袁某每月按时偿还房贷不得延期，待房贷可以还清时，李某无条件第一时间配合办理房屋过户手续。协议签订当日，袁某向李某支付购房款共计205000元，李某出具收条确认。
协议签订后，袁某自2017年4月起按月向李某的还贷账户转款偿还按揭贷款。2017年8月袁某因发生交通事故无力承担还款压力，与赵某商议将房屋转卖给赵某，自2018年9月起由赵某直接向李某的还贷账户转款偿还按揭，直至2024年6月。
涉案房屋早在2017年就已具备交付条件，但李某一直未领取房屋钥匙，也未向袁某或赵某交付房屋。袁某一方多次通过中间人、微信、电话等方式催告李某配合交房，李某均以各种理由推拖，甚至以案外人欠其款项为由拒绝配合办理交房手续。
2024年11月，袁某向法院起诉，要求解除与李某的房屋买卖协议，判令李某返还购房款及资金占用费。赵某作为有独立请求权的第三人参加诉讼，要求李某直接向其返还购房款及利息。
一审法院审理后认为，袁某与李某的房屋买卖协议合法有效，袁某已履行主要付款义务，李某长期不交付房屋导致合同目的无法实现，判决解除双方的房屋买卖协议，李某返还袁某购房款397555元，驳回赵某的诉讼请求。李某不服一审判决，向河南省开封市中级人民法院提起上诉。
二审法院认为，袁某已按约定履行了支付购房款的主要义务，李某长期不交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行，导致袁某订立合同的目的不能实现，符合法定解除条件，李某的上诉请求不能成立，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫02民终1470号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：河南省开封市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 1. 签订房屋买卖合同时，务必明确约定房屋交付时间、过户时间，以及逾期交房、逾期过户的具体违约责任（如违约金计算标准、解除合同的条件等），避免因约定不明导致维权时缺乏依据。对于尚未取得不动产权证的房屋，还要明确约定办证义务的承担方和时间节点。
- 2. 买房人要注意留存催告交房的证据，包括微信/短信聊天记录、通话录音、书面催告函及EMS邮寄凭证等。如果卖房人迟延交房，经催告后3个月合理期限内仍不履行的，买房人要及时行使法定解除权，避免因怠于行使权利导致解除权消灭。
- 3. 涉及房屋转卖的，一定要签订规范的书面转卖协议，明确双方的权利义务。如果是从非产权人手中购买房屋，一定要核实产权人的授权手续，最好要求产权人在协议上签字确认，避免因合同相对性导致无法直接向产权人主张权利，增加维权成本。
- 4. 购买按揭中的二手房时，要充分了解房屋的抵押情况、还贷情况，尽量选择资金监管、涤除抵押后再交易的方式，降低交易风险，避免出现“钱付了、房拿不到、还得继续还贷”的不利局面。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。