疫情期间迟延付租金算不算根本违约？征和律所结合洛阳(2025)豫03民终2421号案例实务解读
法律问题
疫情期间承租人因经营困难、与出租人就租金减免存在争议而迟延支付租金，是否构成根本违约？出租人因租赁物经营权被第三方提前收回，导致租赁合同无法继续履行的，应当承担怎样的违约责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫03民终2421号生效判决分析：
- 疫情属于不能预见、不能避免的不可抗力，若承租人因疫情导致经营收入明显减少，且双方对租金减免政策存在争议，承租人迟延支付租金但后续已足额补缴的，不属于恶意违约，不构成根本违约，出租人不能以此为由单方解除合同。
- 出租人负有在租赁期限内保持租赁物符合约定用途的法定义务，若因第三方原因导致租赁物经营权被提前收回、承租人无法继续使用的，即便出租人自身没有主观过错，也属于未履行合同主要义务，应当向承租人承担违约责任。
- 如果合同约定的违约金或损失赔偿计算标准，明显不足以覆盖承租人的实际损失（包括装修投入损失、可得利益损失等），法院可以根据公平原则和诚信原则，对赔偿标准予以适当调整。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
最新案例
基本事实
2019年1月，洛阳某店有限公司（以下简称“承租方”）与洛阳某丁公司（以下简称“出租方”）签订《租赁协议》，约定承租方承租出租方79间房屋用于经营酒店，租赁期限5年，自2020年5月1日至2025年4月30日。承租方投入大量资金对房屋进行装修后开业，随即遭遇新冠疫情，酒店经营受到严重冲击，收入大幅减少。
因出租方未按照当地疫情租金减免政策为承租方减免租金，双方就租金数额产生争议，承租方存在迟延支付租金的情况，但后续已足额补缴了全部应付租金。2024年6月，案涉房屋的产权方因相关原因收回了出租方的场地经营权，出租方随即向承租方发函要求提前腾退房屋，此时承租方刚恢复经营不久，正处于投资回本的关键阶段。
经查，出租方系洛阳某甲有限公司（以下简称“甲公司”）的全资子公司，在诉讼过程中，出租方办理了注销登记，其全部剩余财产均由甲公司承接。承租方遂起诉要求甲公司承担违约责任，赔偿固定资产损失、支付违约金并退还履约保证金。
争议焦点
本案的核心争议焦点为：1. 承租方疫情期间迟延支付租金是否构成根本违约？2. 出租方提前收回租赁物是否应当承担违约责任？3. 一审法院调整违约金计算标准是否合法？
法院观点
法院审理认为： 第一，承租方迟延支付租金系因疫情导致经营困难，且双方对租金减免存在争议，承租方后续已足额补缴租金，不存在恶意拖欠的情形，不构成根本违约； 第二，出租方未明确告知承租方租赁物经营权可能被提前收回的风险，也未在租赁期限内保证承租方正常使用租赁物，违反了出租人的核心义务，应当承担违约责任； 第三，承租方前期装修投入较大，疫情后刚恢复经营就被迫腾退，合同约定的损失赔偿标准不足以覆盖其实际损失，一审法院将固定资产损失的赔偿比例从合同约定的30%调整至50%，符合公平原则和诚信原则，并无不当。
裁判结果
河南省洛阳市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判，甲公司应向承租方赔偿固定资产损失184614元、支付违约金54000元、退还扣除欠付水电费后的履约保证金12245元，合计250859元。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫03民终2421号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省洛阳市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对承租方而言：疫情或其他不可抗力导致经营困难、无法按时支付租金的，一定要第一时间以书面形式（如邮件、盖章函件、微信正式沟通）向出租人提出缓交、减免租金的申请，保留好沟通记录、经营受损的证据（如营收流水、停业通知等），切勿故意失联或拒绝沟通，否则可能被认定为恶意违约。如果遇到出租人提前收回房屋的情况，要及时对装修、设备、经营损失等进行证据固定（拍照录像、公证、第三方评估），避免后续索赔时没有依据。
- 对出租方而言：如果出租的房屋自身没有完整产权、经营权可能存在变动的，一定要在租赁合同中明确向承租方披露相关风险，并约定清楚出现此类情形时的责任承担方式，否则可能因未尽到告知义务、未保证租赁物使用条件而承担高额赔偿。同时，疫情期间要严格按照国家和地方政策，为符合条件的承租方减免租金，否则承租方迟延付租可能构成合理抗辩，出租人不仅不能单方解除合同，还可能承担违约责任。
- 此外需要注意：如果作为债务人的公司办理了注销登记，但仍有未结清的债务，债权人可以要求承接了公司剩余财产的股东在承接财产范围内承担清偿责任，本案中出租方注销后，其全资股东甲公司承接了全部剩余财产，因此需要对出租方的债务承担赔偿责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。