买农村宅基地房被认定无效已交的钱能要回吗？征和律所结合平顶山(2025)豫04民终1638号案例实务解读
法律问题
非本集体经济组织成员购买农村宅基地上的房屋被认定合同无效后，买受人已支付的购房款能否要求出卖人返还？法院生效判决已经确认的法律关系，当事人能不能仅凭口头主张推翻？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫04民终1638号生效判决解答：首先，农村房屋买卖合同因违反法律强制性规定被认定无效后，出卖人应当返还已收取的购房款，这是民法典对民事法律行为无效后财产处理的明确规定。其次，已经发生法律效力的法院判决确认的基本事实，当事人不需要再举证证明，如果一方主张和生效判决认定的法律关系不一样，必须拿出足够推翻原事实的相反证据，否则就要承担举证不能的不利后果。本案中，生效判决已经认定黄某某和范某之间是房屋买卖关系不是租赁关系，且买卖因范某不是本村村民而无效，黄某某收的18000元是购房款，所以依法必须返还这笔钱。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六项：下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
黄某某与范某是亲戚关系。2005年，黄某某从案外人手里买了汝州市某村的一处宅院。之后范某搬进这个宅院居住，一住就是近20年，期间还对房屋做了水泥护墙、地面硬化等修缮，把宅院门口的出路也做了硬化，同时给过黄某某18000元钱。
2024年，黄某某到汝州市人民法院起诉，说双方是口头租赁关系，每个月租金200元，要求范某把宅院还给他，还要付拖欠的39600元租金。范某辩解说双方是房屋买卖关系，18000元是购房款，总房价33000元，剩下的钱等黄某某把产权手续给了再付。2025年1月，汝州市人民法院作出（2024）豫0482民初10818号生效判决，认定双方的关系更符合房屋买卖，因为范某不是房子所在村的集体成员，买卖关系违反法律规定无效，判决范某把宅院还给黄某某；同时认定范某对房屋的修缮投入，算他居住这些年给黄某某的补偿，18000元购房款因为范某没提反诉，这个案子里没处理。
之后范某又到汝州市人民法院起诉，要求黄某某返还已经付的18000元购房款和利息。黄某某还是说双方是租赁关系，18000元是租金。一审法院审理后认为，生效判决已经认定双方是房屋买卖关系而且合同无效，所以判决黄某某返还范某18000元，驳回了范某要利息的请求。
黄某某不服一审判决，向河南省平顶山市中级人民法院上诉，说一审适用法律错了，双方是租赁关系，18000元是租金，不该返还。平顶山中院二审认为，生效判决已经确认双方是房屋买卖不是租赁，黄某某拿不出能推翻这个认定的证据，上诉理由不成立，所以判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫04民终1638号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：河南省平顶山市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 农村宅基地是农民集体所有的，宅基地上的房屋只能卖给本集体经济组织内部的成员，城镇居民、外村村民买农村宅基地房的，买卖合同基本都会被认定无效，买房前一定要核实清楚房屋的土地性质、自己有没有购房资格，避免因为合同无效吃亏。
- 不管是买房还是租房，都一定要签书面合同，把交易性质、多少钱、怎么付钱、双方权利义务这些核心内容写清楚，别只用口头约定，不然真闹起纠纷，很难拿出证据，容易吃亏。
- 对法院生效判决已经认定的事实有意见的，应该通过审判监督程序依法维权，别在后面的关联官司里光靠嘴说要推翻之前的认定，这样不仅法院不会支持，还会多花诉讼费、律师费这些成本。
- 农村房屋买卖合同被认定无效后，除了退房款、还房子，还可能涉及过错赔偿，比如买家的装修损失、卖家的房屋占用损失等等，当事人平时要注意收集相关损失的证据，必要的时候可以找专业律师帮忙，全面维护自己的合法权益。
- 如果主张购房款利息或者其他损失赔偿，一定要拿出充分的证据证明自己的实际损失；如果双方对合同无效都有过错，又拿不出证据证明具体损失多少，相关请求可能得不到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。