租的房屋被拆后另找他人租地，原出租人有权要租金并要求腾退吗？征和律所结合安阳(2025)豫05民终1644号案例实务解读
法律问题
租赁期间租赁房屋被第三方拆除后，承租人向持有相关协议的案外人重新租赁使用场地，原出租人是否有权要求解除原租赁合同、支付欠付租金并腾退场地？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫05民终1644号生效判决解答：
1. 若租赁合同约定的租赁物（房屋）因不可归责于承租人的事由全部灭失，原出租人客观上无法继续履行提供合格租赁物的合同义务，原租赁合同的权利义务终止，出租人无权再向承租人主张租赁物灭失后的租金。
2. 承租人作为善意第三人，在审查了案外人提供的权利证明文件（如三方协议、场地平面图等）、有合理理由相信案外人享有合法出租权，且支付了合理对价并实际占有使用租赁物的，其与案外人签订的租赁合同合法有效，应当受到法律保护。
3. 若原出租人与其他主体就案涉租赁物的管理使用权存在内部权属争议，属于相关单位的内部管理问题，不得以此对抗善意的外部承租人，原出租人以此为由要求承租人腾退场地的，人民法院不予支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十九条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
真实案例
基本事实
2017年4月20日，濮阳市某乙与王某签订《房屋租赁合同书》，约定将大门西侧临街房三间及后院东屋六间出租给王某使用，租赁期限为2017年4月20日至2020年6月30日，年租赁费6000元，一年一付。合同签订后双方依约履行。
2018年2月26日，濮阳市某河曲酒厂曲某与韩某、焦某签订三方协议，约定由焦某出资对厂区进行拆建改造，房屋建好后韩某承租整体厂区20年并有权转租。2018年3月，案涉租赁房屋被拆除，焦某在原址新建房屋。2018年7月，王某在查看三方协议及平面图后，与韩某、焦某签订新的租赁协议，租赁新建房屋及对应场地，租期20年，年租金13500元，王某已支付十年租金共计135000元，并一直使用案涉场地及房屋至今。
后濮阳市某乙以其对案涉房屋及场地享有管理使用权为由，起诉要求解除与王某的原租赁合同、王某支付2018年4月至起诉日的租赁费46000元并腾清租赁范围内附属物，一审法院驳回其全部诉讼请求，濮阳市某乙不服提起上诉。
法院观点
河南省安阳市中级人民法院二审认为：
- 关于濮阳市某乙的管理使用权问题：案涉房屋所有权登记在濮阳市某乙公司名下，已有多份生效裁判未支持濮阳市某乙主张的排他性管理使用权，其内部文件仅能约束总公司与下属单位的管理关系，不足以推翻生效判决认定。
- 关于三方协议效力问题：濮阳市某乙主张三方协议系恶意串通损害国有资产，但未提供公权力机关认定违法事实的证据，生效裁判也未认定协议无效，三方协议合法有效。
- 关于王某使用权的合法性问题：首先，原租赁合同的租赁物已于2018年3月灭失，濮阳市某乙客观上不能履行原租赁协议，原合同权利义务终止；其次，王某签订新协议时已审查三方协议及平面图，支付合理对价并实际占有使用，符合租赁合同成立要件；再次，濮阳市某乙与案外人的权属争议系内部管理问题，王某作为善意第三人无义务审查，其信赖权利外观具有正当性。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，即驳回濮阳市某乙的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫05民终1644号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省安阳市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 出租人务必确保自身享有合法出租权：对外出租房屋、场地前，应当整理齐全权属证明文件（如不动产权证、授权出租文件等），若涉及单位内部使用权划分，需有明确的书面确权文件，避免因内部权属争议导致无法向承租人主张权利。若租赁物被第三方毁损、拆除，应及时向实际侵权方主张损害赔偿，而非向无过错的承租人主张租金，以免错失维权最佳时机。
- 承租人需严格审查出租方权利资质：签订租赁合同前，务必核实出租方的权属证明，必要时可到不动产登记部门查询权属状况；租赁期间若出现租赁物被拆除、第三方主张权利等情况，要及时固定相关证据（如现场照片、沟通记录、第三方的权利文件等），若选择与新的权利方签订合同，要全面审查对方的权利来源（如生效判决、权属证明、转租授权等），留存审查记录，并支付合理对价，确保自身构成善意第三人，降低后续纠纷风险。
- 涉及国有资产、单位内部权属划分的租赁纠纷，相关主体应当先通过内部确权程序或者物权确认诉讼明确权利归属，再向实际使用人主张租金或腾退等权利，否则可能因举证不能承担败诉后果。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。