供暖试水未关锁闭阀致业主家漏水责任谁担？征和律所结合安阳(2025)豫05民终1836号案例实务解读

法律问题

供暖季前打压试水是各地供热的常规操作，但如果试水时业主家中漏水造成财产损失，责任到底该由谁承担？是供热公司、物业公司还是业主自己？未缴纳采暖费的业主家锁闭阀未关闭导致漏水，过错该如何认定？这是供暖类财产损害纠纷中最核心的争议问题。

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)豫05民终1836号生效判决解答： 供暖试水导致业主家中漏水的责任划分，核心是判断各方主体是否尽到了法定或约定的义务，此类纠纷属于典型的“多因一果”侵权纠纷，适用按份责任规则，具体可从三方的义务边界来认定：

• 供热公司责任：供热公司对业主户外的供热锁闭阀负有管理维护义务，对于未缴纳采暖费、未办理用热手续的业主，应当主动关闭锁闭阀，阻止供暖水进入业主家中。若因锁闭阀未关闭导致试水漏水，供热公司需承担相应过错责任。
• 物业公司责任：若物业公司是小区供暖试水的实施主体，负有提前合理通知业主的义务，仅在楼道张贴公告不足以证明尽到全部通知义务，还应结合业主群、短信等方式尽可能覆盖所有业主，尤其是长期不在小区居住的业主。通知不到位导致业主家中无人未能及时止损的，物业公司需承担相应责任。
• 业主责任：业主对自家室内的供暖设施（如分水器、暖气片、连接管件等）负有日常检修、维护义务，供暖试水是每年常规操作，业主应当提前检查自家设施，试水期间尽量留人观察。若因室内设施松动、损坏导致漏水，业主自身也要承担相应责任。

本案中法院综合三方过错程度，酌定供热公司和业主各承担40%责任、物业公司承担20%责任，符合过错与责任相匹配的法律原则。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条
   二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。

2. 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款
   物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

3. 《河南省集中供热管理试行办法》第二十五条
   供热设施的维修、养护、更新责任，按照下列规定划分：
   （一）居民热用户分户终端计量装置或者入户端口以外的供热设施，由热经营企业负责；
   （二）居民热用户分户终端计量装置或者入户端口以内的供热设施，由热用户负责。
   非居民热用户的供热设施管理责任，由供用热双方在合同中约定。

真实案例

基本事实

安阳林州市某小区业主常某连续2年未缴纳采暖费，2024年11月，负责小区物业服务的林州某物业公司在小区楼道张贴试水通知，告知次日将进行供暖管道注水试水。次日试水过程中，常某家中供暖分水器的连接管件松动漏水，导致家中家具、装修等被水浸泡。

经查，业主户外管道井内的供热锁闭阀由林州某供热公司管理，正常情况下未缴费用户的锁闭阀应当处于关闭状态，试水时水不会进入业主家中，但事发时常某家的锁闭阀处于开启状态。

经常某申请，法院委托评估机构对其财产损失进行评估，结论为财产损失14960元，常某支付评估费3000元。

法院观点

法院审理认为，本案漏水是多方面因素共同导致的：

• 林州某供热公司作为锁闭阀的管理主体，在常某连续两年未缴纳采暖费的情况下，未按规定关闭锁闭阀，导致试水时水流进入常某家中，存在管理疏漏，应当承担相应责任。
• 林州某物业公司作为试水实施主体，仅在楼道张贴提示，通知方式不够充分，未尽到合理的通知义务，导致常某不知情家中未留人，未能及时止损，也存在一定过错。
• 常某作为房屋所有权人，对自家室内的供暖设施负有检修义务，因疏于检查导致管件松动漏水，自身也存在过错，应当自担部分责任。

裁判结果

一审法院判决：林州某供热公司赔偿常某损失7184元（总损失17960元的40%），林州某物业公司赔偿常某损失3592元（总损失的20%），驳回常某的其他诉讼请求。

三方均不服一审判决提起上诉，河南省安阳市中级人民法院二审审理后认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，责任划分合理，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)豫05民终1836号
• 案由：财产损害赔偿纠纷
• 审理法院：河南省安阳市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月24日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 供暖试水漏水纠纷是冬季高发的财产损害类纠纷，不管是业主、供热公司还是物业公司，都应当提前做好风险防范：

1. 业主方面：如果冬季不用暖，一定要提前向供热公司办理正式的报停手续，不要以为不缴费就自动停暖；供暖季前要自行检查家中的暖气片、分水器、连接管件等设施是否有松动、老化情况，试水期间尽量留人在家观察；如果长期不在小区居住，最好委托邻居或物业定期查看，避免漏水后损失扩大。如果发现漏水，要第一时间关闭阀门、拍照录像固定证据，及时通知物业和供热公司，避免损失扩大。

2. 供热公司方面：要建立完善的用户用热台账，对已报停、未缴费的用户，要在供暖试水前逐一检查锁闭阀状态，确保关闭到位；要定期对户外供热设施进行巡检，及时排查安全隐患，避免因管理疏漏承担赔偿责任。

3. 物业公司方面：作为试水实施主体的，要通过多种方式履行通知义务，除了楼道张贴公告外，还可以通过业主微信群推送、短信通知、单元门语音提示等方式，尽可能覆盖所有业主；对于登记的长期空置房屋，要重点通知，必要时可以电话告知业主，尽到合理的注意义务。

此外，此类纠纷属于多因一果的按份责任纠纷，各方需要根据自身的过错程度承担相应责任，不会由某一方承担全部责任，各方都要重视自身义务的履行，才能最大程度避免纠纷。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。