邻居占宅基地约定拆大门再退还，拿到确权决定后能提前要求返还吗？征和律所结合新乡(2025)豫07民终1041号案例实务解读
法律问题
邻居占用自家宅基地，双方曾约定待邻居下次拆除大门时再让出占用部分，之后人民政府出具生效的宅基地使用权争议处理决定，明确认定邻居占用了己方宅基地，此时能否提前要求邻居排除妨害、返还占用的宅基地？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫07民终1041号生效判决分析：
很多人误以为只要政府确权认定对方占了自己的地，就能立刻要求对方返还，但实际能否马上主张权利，关键要看双方之前有没有就返还的时间、条件达成过合法有效的约定。
本案中，高某和孙某早在2015年就宅基地占用纠纷，在土地所工作人员和村干部的见证下达成了调解协议，明确约定孙某下次拆除大门时再让出占用的宅基地部分。这份协议是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，因此对双方都具有法律约束力。
虽然后来当地镇政府作出了生效的宅基地权属处理决定，明确了孙某确实占用了高某的宅基地，但该处理决定只是对双方宅基地权属的确认，并没有否定此前双方达成的调解协议的效力。毕竟民事主体有权自由处分自己的合法权利，高某既然已经同意孙某在下次拆大门时再返还宅基地，就不能随意反悔要求提前履行。
目前孙某的大门尚未拆除，协议约定的返还条件还没有成就，因此法院没有支持高某要求立即排除妨害、返还宅基地的诉讼请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
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基本事实
高某与孙某系河南省封丘县南北相邻的宅基地使用权人，高某的宅基地居南，孙某的宅基地居北，双方的宅基地使用证均记载宅基地南北长20米、东西宽16.5米。2015年孙某修建大门，高某认为大门占用了自己的宅基地，双方发生纠纷。后在当地土地所工作人员及村干部见证下，双方于2015年5月5日达成调解协议，约定孙某因大门已建好，保证在下次拆除大门时让出所占用的宅基地部分，以石灰桩为界限。
2016年高某向封丘县某镇人民政府申请处理宅基地使用权争议，2017年该镇人民政府作出处理决定，认定孙某实际占用高某宅基地南北1.34米、东西16.50米，面积22.11平方米，明确了双方的宅基地边界。孙某不服该处理决定提起行政诉讼，经一审、二审、再审，最终该处理决定发生法律效力。
2019年高某之子曾起诉孙某排除妨害，法院以行政处理决定生效后应申请行政机关强制执行为由，驳回了起诉。后封丘县某镇人民政府向法院申请强制执行该处理决定，法院以行政行为没有具体可执行内容、催告程序不符合规定为由，裁定不准予强制执行。
2024年高某再次向法院提起诉讼，要求孙某退还侵占的40公分宅基地（孙某大门南门垛向北40公分）。一审法院判决驳回高某的诉讼请求，高某不服，向河南省新乡市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
- 双方2015年签订的宅基地调解协议是否仍然有效？
- 高某能否依据生效的宅基地权属处理决定，要求孙某提前返还占用的宅基地？
法院观点
法院审理认为，原审法院可以根据另案生效判决认定的事实及审理查明的事实依法作出裁判。本案中，根据另案生效裁判文书及镇政府的处理决定，可以认定孙某实际占用高某宅基地的事实，但双方2015年达成的调解协议系真实意思表示，高某主张该协议因政府作出处理决定而失去效力的理由不能成立。
一审法院以孙某大门尚未拆除，协议约定的返还条件尚未成就为由，驳回高某要求立即排除妨害、返还宅基地的诉讼请求，符合本案实际情况，并无不当。
裁判结果
河南省新乡市中级人民法院于2025年6月25日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人高某负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫07民终1041号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：河南省新乡市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 邻里之间就宅基地、相邻权纠纷达成的调解协议，只要是双方自愿签署、不存在欺诈、胁迫等可撤销情形，也不违反法律强制性规定的，哪怕是私下签订或者有基层工作人员见证的，都具有法律效力，双方都应当遵守。因此签署这类协议前一定要慎重考虑，尤其是履行时间、履行条件等核心条款，不要一时冲动签字后又反悔。
- 如果担心对方故意拖延履行义务，比如本案中约定“下次拆大门时返还”，但对方可能长期不拆除大门导致权利迟迟无法实现，签署协议时一定要明确约定最长履行期限，例如“最迟不超过协议签订之日起20年”，或者同时约定“若一方违反协议约定，另一方有权随时向人民法院起诉主张权利”，避免附条件的条款长期不成就，导致自身权利受损。
- 政府出具的宅基地权属争议处理决定生效后，如果对方拒不履行，不要直接提起民事诉讼。根据法律规定，这种情况应当先向作出处理决定的行政机关提出申请，由行政机关依法申请人民法院强制执行，或者依法自行强制执行。只有当行政机关无法执行，或者出现其他新的事实时，再考虑通过民事诉讼途径主张权利，避免浪费时间和诉讼成本。
- 如果签署调解协议时存在欺诈、胁迫、重大误解，或者协议内容显失公平的，一定要在法定的撤销权行使期限内（一般为知道或者应当知道撤销事由之日起一年内）向人民法院起诉要求撤销协议，超过法定期限的，撤销权消灭，协议将无法撤销，只能按照约定履行。
此外，本案中还有一个值得注意的程序问题：高某此前曾就同一纠纷起诉被法院驳回，但之后因为行政机关申请强制执行被裁定不准予执行，出现了新的事实，因此高某再次起诉不构成重复起诉。如果大家遇到类似此前起诉被驳回的情况，不要认为就再也不能起诉了，只要有新的事实、新的证据，符合起诉条件的，仍然可以再次向人民法院提起诉讼。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。