租村集体农用地开游乐场被拆损失谁赔？征和律所结合新乡(2025)豫07民终1387号案例实务解读
法律问题
租村集体的农用地开游乐场，合同有法律效力吗？游乐场被行政部门强制拆除后，投入的损失该找谁赔？双方各该承担多少责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫07民终1387号生效判决分析：
第一，租赁农用地用于非农经营（如开游乐场、建厂房等）的合同，因违反《土地管理法》的强制性规定，属于无效合同，哪怕合同经过了村集体公开竞价、三资备案，也不影响无效的认定。
第二，合同无效后的损失，要按照双方的过错程度划分责任：
1. 村集体作为土地出租方，明知土地是农用地，仍对外出租用于非农经营，且未如实告知承租方土地性质，要承担主要过错责任；
2. 承租方作为实际经营人，未尽到审慎审查土地性质的义务，自身存在一定过错；如果收到行政部门的整改/拆除通知后仍继续投资，扩大的损失完全由自己承担。
具体到本案中，法院认定2023年12月20日（承租方收到限期整改通知之日）为损失分界点：此前的合理损失由村集体承担70%，承租方承担30%；此后承租方继续投入的损失属于自行扩大的损失，全部由自己承担。
法律依据
- 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 - 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 - 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
最新案例
基本事实
2023年10月，辉县市某村村民委员会通过集体资产交易平台发布竞价公告，对外出租本村13.5亩空地。张某中标后，双方于2023年11月10日签订《土地租赁合同》，约定土地用途为经营儿童乐园，年租金40500元，租期4年，合同在村集体“三资”管理中心备案。
合同签订后，张某依约支付了第一年租金40500元，随即进场施工，开展地面硬化、搭建游乐设施、建设配套用房等工作。2023年12月20日，当地自然资源和规划执法部门向张某送达《限期整改通知书》，认定其未经批准占用农用地建设游乐场、硬化地面的行为违反《土地管理法》《城乡规划法》规定，责令3日内自行改正、拆除硬化地面。
张某收到通知后未停止施工，后续行政部门先后作出《限期拆除决定书》《强制执行决定书》，案涉游乐场设施被强制拆除。张某认为村委会隐瞒土地性质导致合同无效，起诉至法院要求确认合同无效、返还剩余租金并赔偿全部损失共计110余万元。
一审法院判决合同无效，村委会返还张某剩余租金11250元，赔偿损失385000元；双方均不服一审判决，向河南省新乡市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
- 案涉土地租赁合同是否合法有效？
- 合同无效后的损失责任如何划分？损失数额怎么认定？
法院观点
关于合同效力：案涉土地为农用地，双方签订的租赁合同明确约定用途为经营儿童乐园（非农建设用途），且未依法办理农用地转用审批手续，违反《土地管理法》的强制性规定，合同应属无效。村委会主张已口头告知张某土地性质，但未提交任何证据证明，该抗辩不成立。
关于损失责任划分：村委会作为土地所有权人，明知土地性质为农用地，仍对外出租用于非农经营，且未履行如实告知义务，对合同无效存在主要过错；张某作为承租方，未审慎核实土地性质即承租土地用于非农建设，自身存在一定过错，且在收到行政部门的整改通知后仍继续投资，属于自行扩大损失，该部分损失应由其自行承担。
关于损失数额：因游乐场已被拆除，无法通过司法鉴定确定损失，一审法院结合张某提交的转账记录、施工凭证等证据，酌定2023年12月20日前的合理损失为55万元，按照70%的责任比例判决村委会赔偿385000元，认定事实清楚，责任划分合理。
裁判结果
河南省新乡市中级人民法院于2025年6月25日作出二审判决：驳回双方上诉，维持原判。即辉县市某村村民委员会于判决生效后十日内返还张某租赁费11250元，并赔偿张某损失385000元。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫07民终1387号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省新乡市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租地前务必核实土地性质：无论是租村集体土地还是国有土地，开展经营活动前一定要先到自然资源部门查询土地规划用途、权属性质，确认土地能否用于拟经营的项目，不能仅凭出租方的口头承诺就盲目投资。如果是农用地，必须先办理农用地转用审批手续才能用于非农建设，否则不仅合同无效，还可能面临行政处罚。
- 租赁合同要明确约定土地用途及报批责任：签订土地租赁合同时，要在合同中明确写清土地性质、租赁用途，以及办理相关审批手续的责任主体、费用承担和违约条款，一旦出现审批不通过的情况，可依据合同向对方追责。
- 收到行政整改通知后及时止损：如果在建设或经营过程中收到行政部门的整改、拆除通知，一定要第一时间停止施工和投资，避免损失扩大；同时及时与出租方协商解决方案，协商不成的尽快收集证据起诉维权，不要抱有侥幸心理继续投入，否则扩大的损失只能自己承担。
- 不要轻信“备案=合法”：很多人以为村集体的土地租赁经过了“三资”备案、公开竞价就肯定合法，实际上备案只是村集体资产的管理程序，不影响合同的效力认定，只要合同内容违反法律强制性规定，哪怕备案了也是无效的。
此外，征和律所特别提示：如果遇到土地租赁合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，固定好相关证据（如租赁合同、付款凭证、施工记录、沟通记录、行政文书等），以便最大限度维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。