买小产权房遭他人侵占能否起诉要求搬离？征和律所结合新乡(2025)豫07民终1816号案例实务解读
法律问题
购买小产权房后被他人侵占，买受人没有房产证的情况下，能否基于占有事实起诉要求排除妨害、返还房屋？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫07民终1816号生效判决解答： 很多人误以为只有拿到房产证的房屋所有权人，才能起诉要求侵占房屋的人搬离，其实并非如此。我国《民法典》规定了专门的占有保护制度，只要是合法占有房屋的人，哪怕没有所有权，也能针对无权侵占的人主张排除妨害、返还房屋。
具体到小产权房的场景：因为小产权房建在集体土地上，没有合法的规划、用地手续，无法办理不动产权证，买房人通常无法取得房屋所有权，但如果买房人是从开发商处合法收房（比如拿到钥匙、办理了入住手续），这种占有状态是受法律保护的——法律保护占有的核心目的是维护社会财产秩序，禁止私力救济，不能因为房屋是小产权房，就允许任何人随意侵占。
本案中，曹某的购房协议已经被法院生效判决认定无效，且他无法举证证明开发商曾向其合法交付房屋，因此曹某占有案涉房屋没有合法依据，属于无权占有；而杨某付清了全部房款，开发商已向其交付房屋钥匙，杨某是房屋的合法占有人，因此法院支持了她要求曹某搬离的诉讼请求。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第四百六十二条
占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
真实案例
基本事实
案涉房屋位于河南省新乡市原阳县，是在农村集体土地上开发的“小产权房”，未办理合法不动产权登记，“张苍社区”和“春景天和”实际为同一小区的不同名称。
2013年10月，曹某与河南某敦煌置业有限公司签订《“张苍社区”认购协议》，购买案涉11号楼东起第5单元4层西户房屋，但未付清全部房款。2024年，法院生效判决确认该认购协议无效。
2021年4月，杨某与新乡市某有限公司签订《“春景天和”认购协议》，购买的是同一套房屋，当日即付清全部23万元购房款，新乡某公司也将房屋钥匙交付给杨某。后杨某发现房屋被曹某占有使用，多次协商无果，遂起诉至法院，要求曹某停止侵占、返还房屋。
一审法院判决曹某限期搬离，曹某不服，上诉至新乡市中级人民法院，主张自己签订合同时间更早、已实际居住多年，且杨某的小产权房认购协议也应属无效，杨某无权要求其搬离。
法院观点
法院审理认为：首先，已有生效判决确认曹某与敦煌公司的认购协议无效，且曹某提交的证据不足以证明开发商曾于2016年向其合法交付房屋，因此曹某占有案涉房屋无合法依据，属于无权占有。
其次，杨某已支付全部购房款，开发商已向其交付房屋钥匙，且杨某收房时房屋为空置状态，因此杨某是案涉房屋的合法占有人。
最后，占有保护制度的核心作用是维护社会财产秩序、禁止私力救济，无论占有人是基于所有权还是基于合同债权占有房屋，只要是合法占有，就受法律保护。曹某无权占有房屋的行为妨害了杨某的占有，杨某有权要求其排除妨害、搬离房屋。
裁判结果
河南省新乡市中级人民法院于2025年6月26日作出二审判决：驳回上诉，维持原判，判令曹某于判决生效后三十日内搬出案涉房屋，交付给杨某。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫07民终1816号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：河南省新乡市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 小产权房交易风险极高，不建议购买
小产权房因未办理合法用地、规划审批手续，无法取得不动产权证书，买卖合同通常会因违反法律强制性规定被认定无效，购房人无法获得房屋所有权，遇到拆迁、一房数卖、质量问题等情况时，权益很难得到完整保障，务必谨慎购买。 - 收房时务必留存好交付证据
无论是购买商品房还是小产权房，收房时都要留存好交付凭证，比如钥匙交接记录、验房单、物业入住手续、水电燃气开户记录等。万一遇到房屋被他人侵占的情况，这些证据是证明你合法占有的核心依据，若无法举证交付事实，哪怕付清了房款也可能面临败诉风险。 - 占有保护请求权有1年的法定时限
法律规定，占有人要求侵占人返还房屋的请求权，需从侵占发生之日起1年内行使，逾期未行使的该权利直接消灭。因此如果发现房屋被他人侵占，一定要尽快维权，切勿拖延，避免超过法定期限丧失胜诉权。 - 遇到一房数卖需及时固定证据维权
若碰到开发商一房数卖的情况，合法商品房的权利顺位通常为：已办理过户登记的＞已合法占有房屋的＞已付全部/大部分房款的＞合同签订在先的。但小产权房因合同本身可能无效，维权路径更为复杂，建议第一时间咨询专业律师，尽早固定证据，最大限度减少损失。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。