买了小产权房被一房二卖委托售房未收款也要退钱？征和律所结合新乡(2025)豫07民终2051号案例实务解读
法律问题
买了村集体小产权房后发现被一房二卖，购房合同上盖的是村委会安置指挥部的公章，实际委托卖房的人主张自己不是合同相对方、也没拿到购房款，购房人能要求他退还房款吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫07民终2051号生效判决解答：
哪怕购房合同上的盖章主体不是实际委托人，只要有充分证据证明房屋是实际委托人委托他人出售的，且购房人支付了对应房款，实际委托人就需要向购房人承担合同责任；即便购房款被受托人（比如本案中的村委会）实际使用，只要受托人已经将该笔款项算作对委托人的欠款，就等同于委托人实际取得了购房款的对应权益，不能以“没拿到现金”为由拒绝承担退款责任。
具体到本案中，虽然王某签的房屋买卖合同盖的是村委会安置指挥部的章，但结合公安询问笔录、通话录音、村委会出具的欠条等证据，足以证明案涉房屋是申某某通过抵账取得后，委托村委会帮忙出售的，王某和申某某之间成立事实上的房屋买卖合同关系。现在房屋被一房二卖，王某拿不到房，申某某作为实际卖方，理应退还购房款并承担资金占用损失。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百二十五条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第一百一十八条：民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。
真实案例
基本事实：新乡县某村建设安置社区过程中，因欠付工程款，村委会将多套房屋抵给施工方崔某某，崔某某又因欠申某某商砼款，将案涉5号楼中单元6层西户的小产权房抵给了申某某。2018年，申某某委托时任村书记的申某帮忙出售该房屋。王某经申某介绍购房，与村委会下设的安置建设指挥部签订《房屋买卖合同》，支付了184800元全款。该笔房款被村委会用于公共开支，村委会向申某某出具了包含该笔房款在内的50余万元欠条。后王某发现案涉房屋被崔某某另行出售给他人，无法实际入住，多次协商无果后诉至法院。
法院观点：根据公安机关对各方的询问笔录、通话录音、村委会出具的欠条等证据，足以认定申某某委托村委会出售案涉房屋的事实，虽然购房合同盖的是指挥部的章，但申某某作为实际委托人，与王某成立事实上的房屋买卖合同关系。现房屋被一房二卖，王某无法取得房屋，申某某应当承担退还房款并支付资金占用费的责任。村委会与王某签订退款协议，承诺退还198000元，属于债务加入，应在承诺范围内承担连带责任。
裁判结果：一审判决申某某于判决生效后十日内返还王某购房款184800元并支付资金占用费，新乡县古固寨镇小屯村民委员会在198000元范围内承担连带责任；申某某上诉后，河南省新乡市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫07民终2051号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：河南省新乡市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 小产权房购买风险极高，谨慎入手。小产权房没有合法的不动产权属证书，无法办理过户登记，容易出现一房二卖、抵账纠纷、拆除风险等问题，且部分小产权房买卖合同可能因违反法律强制性规定被认定无效，购房人的权益很难得到充分保障，建议尽量避免购买小产权房。
- 购房前务必核实房屋权属及卖方身份。不管是买商品房还是村集体房屋，都要先核实房屋的实际权利人，不要仅看合同上的盖章或签字主体；对于委托售房的情况，一定要要求出具书面委托书，核实委托人的身份及权属证明，避免后续出现各方推诿的情况。
- 遇一房二卖可同时向多方主张权利。如果遇到类似本案的情况，购房人不仅可以起诉合同上的盖章主体，还可以在有证据证明实际委托人的情况下，起诉实际委托人要求承担责任；如果有第三方承诺还款的，也可以一并起诉要求其在承诺范围内承担责任，最大限度维护自身合法权益。
- 留存所有交易证据至关重要。购房过程中的合同、付款凭证、沟通记录、通话录音、对方出具的证明等材料都要妥善留存，这些都是后续发生纠纷时维护自身权益的核心证据。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。