三方约定租客直接付租金给债主，租客提前退租还要还钱吗？征和律所结合焦作(2025)豫08民终1469号案例实务解读

法律问题

三方签订租金支付协议，约定由承租人直接向出租人的债权人支付租金以抵偿债务的，承租人能否以其与出租人解除租赁合同为由，拒绝向债权人承担剩余付款责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)豫08民终1469号生效判决分析：

三方自愿签订的租金支付协议，本质是为结清各方之间债权债务而达成的独立合同，只要内容不违反法律强制性规定，不存在欺诈、胁迫等无效或可撤销情形，就对所有签字方具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行义务。

实践中很多人会将此类“租客直接付租金给债主”的约定误认为普通代付，觉得租客不租了自然不用再付钱。但实际上协议性质不能仅看名称，需结合条款内容判断：如果协议明确约定租客不付款时，债权人可直接要求租客支付全部剩余款项、承担违约金及维权费用，这类约定更接近债务加入的性质，租客不能随意以其与出租人之间的基础合同纠纷（如房屋质量问题、提前退租）对抗债权人，除非协议明确约定了此类免责情形。

本案中，三方签订的租金支付协议明确约定陈某甲违约时范某有权主张全部剩余租金及维权成本，且未约定“陈某甲提前退租则免除付款义务”的条款，因此陈某甲不能以与酒店管理公司解除租赁合同为由拒付剩余款项，这也是二审法院改判的核心依据。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最新案例

基本事实

2023年7月，范某与海南某东方酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，承租海口市一处房屋经营酒店，约定月租金35000元，租赁期限至2028年。合同履行过程中，经双方协商，范某按每月30000元的优惠标准，预交了2023年11月18日至2024年11月17日的全年租金共计36万元。

2023年10月，范某决定将酒店整体转让给陈某甲经营，遂与海南某东方酒店管理有限公司解除了租赁合同。为处理范某预交的36万元租金的退还问题，2023年10月25日，王某（代表海南某东方酒店管理公司）作为甲方、陈某甲作为乙方、范某作为丙方，共同签订《租金支付协议》，约定：

1. 经结算，甲方尚欠丙方36万元款项未还，甲方以2023年11月18日至2024年11月17日的房屋租金（每月3万元）由乙方直接支付给丙方的方式，履行对丙方的债务；
2. 如乙方未按约定支付房租，丙方有权向乙方或甲方主张房租及违约金，也有权要求乙方一次性付清全部剩余未到期房租及违约金（按未付房租的30%计算），实现债权的费用（包括诉讼费、保全费、律师费、保全保险费等）由乙方承担。

协议签订后，陈某甲陆续向范某支付了2023年11月18日之后的租金共计20万元，尚余16万元未付。2024年9月15日，陈某甲以房屋漏水为由，与海南某东方酒店管理公司解除了租赁合同并办理了房屋交接，之后便以不再租赁房屋为由，拒绝向范某支付剩余租金。

范某多次催要未果，遂向河南省修武县人民法院提起诉讼，要求陈某甲、海南某东方酒店管理公司等共同支付剩余租金16万元、违约金4.8万元以及律师费1万元、保全保险费800元。

争议焦点

1. 案涉《租金支付协议》的性质应当如何认定？
2. 陈某甲能否以其与海南某东方酒店管理公司解除租赁合同为由，拒绝向范某支付剩余租金？
3. 范某主张的律师费、保全保险费是否应当得到支持？

法院观点

二审法院审理认为：

首先，案涉《租金支付协议》是三方当事人自愿签订的合法有效合同，本质是为结清三方之间的债权债务关系而达成的独立约定，各方均应依约履行。

其次，协议中并未约定“陈某甲如提前解除租赁合同则无需继续向范某支付租金”的免责条款，因此陈某甲以其与海南某东方酒店管理公司解除租赁关系为由拒付剩余租金，没有合同依据，依法不能成立。范某要求陈某甲对剩余16万元租金承担连带清偿责任，于法有据，应予支持。

最后，《租金支付协议》明确约定实现债权的费用（包括律师费、保全保险费等）由陈某甲承担，该约定合法有效，范某实际支出的1万元律师费、800元保全保险费，应当由陈某甲负担。

裁判结果

河南省焦作市中级人民法院于2025年6月24日作出（2025）豫08民终1469号民事判决：

1. 撤销河南省修武县人民法院（2024）豫0821民初2584号民事判决；
2. 海南某东方酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付范某租金160000元及违约金（以160000元为基数，自2024年9月16日起按照年利率6.53%计算至实际清偿之日止），陈某甲承担连带清偿责任；
3. 陈某甲于判决生效之日起十日内支付范某律师费10000元、保全保险费800元；
4. 驳回范某的其他诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)豫08民终1469号
• 案由：合同纠纷
• 审理法院：河南省焦作市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月24日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 签订三方债务清偿协议时，务必明确协议性质与责任边界。实践中“第三人代付”和“债务加入”的法律后果天差地别：如果只是第三人代付，第三人不履行的，债权人只能找原债务人要钱；如果是债务加入，债权人可以直接要求第三人和原债务人共同承担还款责任。建议在协议中明确写明协议性质，避免后续产生争议。
2. 作为债权人，在签订此类协议时，建议明确约定第三人的责任是独立的，不受其与原债务人之间基础合同履行情况的影响，同时将律师费、保全费、保全保险费等维权成本明确约定由违约方承担，降低自身维权成本。
3. 作为被要求加入债务的第三人，签订协议前务必仔细审阅条款，明确自己的责任范围。如果仅愿意在应付原债务人的款项范围内承担代付义务，一定要在协议中明确约定“本人仅在应付XX的租金/货款范围内承担代付责任，如本人与XX的基础合同解除、终止或被认定无效，则本人的付款义务相应终止”，避免承担超出预期的巨额债务。
4. 此外，本案中还涉及违约金调整的问题，即便协议约定了30%的违约金，法院也可能根据实际损失酌情调整，当事人主张违约金时应当提供相应的损失证据，避免因证据不足导致违约金被调低。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。