以第三方抵债平账支付购房款未获法院支持？征和律所结合濮阳(2025)豫09民终1151号案例实务解读
法律问题
以第三方债务抵销、内部平账方式支付购房款，未提供实际转账凭证、无开发商公章确认、抵账主体并非开发商登记股东的，能否被法院认定为已实际支付购房款？未满足法定条件的购房者，能否主张对案涉房屋拍卖价款享有优先受偿权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫09民终1151号生效判决分析：对于以抵债、平账方式支付购房款的效力，法院会从基础债权真实性、开发商有效确认、抵账主体授权资质三个维度综合审查，三者缺一不可；而商品房消费者优先受偿权的适用，必须同时满足“以居住为目的购房、已支付全部/大部分价款、名下无其他用于居住的房屋”三项法定条件。
本案中周某主张的53万元购房款，本质是第三方李某某的债务平账，既无真实的资金流转记录，抵账所用借条未加盖开发商公章，也无证据证明李某某有权代表开发商处分债权债务，不符合购房款实际支付的认定标准；同时周某名下另有其他住房，不属于法定的商品房消费者范畴，因此两项主张均未获得法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
最新案例
基本事实
周某主张其向濮阳市某置业有限公司购买某项目小区房屋，购房款共计68万元，其中15万元由亲属孟某代为转账支付，剩余53万元通过第三方李某某的债务抵销、内部平账方式支付。因案涉房屋被债权人李某某、孙某某申请强制执行，周某提起诉讼，要求解除与开发商的商品房买卖合同、返还全部68万元购房款，并对案涉房屋的拍卖价款享有优先受偿权。一审法院仅支持周某要求返还15万元购房款的诉讼请求，周某不服提起上诉。
争议焦点
1. 周某主张的53万元抵债平账款项，能否被认定为已实际支付的购房款？
2. 周某对案涉房屋的拍卖价款是否享有优先受偿权？
法院观点
关于53万元购房款的认定：周某未提交该款项的实际转账凭证，抵账所依据的借条仅由李某某个人签字，未加盖濮阳市某置业有限公司公章，且李某某并非开发商的登记股东，无证据证明其有权代表开发商进行债务抵销；同时此前生效判决已对该份财务账目材料的效力作出否定评价，因此该53万元不能认定为周某已实际支付的购房款。
关于优先受偿权的认定：根据商品房消费者权利保护的相关规定，只有以居住为目的购买房屋的消费者才能享有优先受偿权，本案中周某名下另有其他住房，不属于法定的商品房消费者范畴，因此其优先受偿权主张无法律依据。
裁判结果
河南省濮阳市中级人民法院作出终审判决：驳回周某的上诉请求，维持原判，即濮阳市某置业有限公司仅需向周某返还15万元购房款，驳回周某的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫09民终1151号
- 案由：商品房销售合同纠纷
- 审理法院：河南省濮阳市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房款支付优先选择对公转账，转账时务必备注清楚“XX小区XX室购房款”，尽量避免现金交付、第三方代付未留书面证明的情况；确需以债务抵销、工程款抵房等方式支付购房款的，必须要求开发商加盖公章出具书面抵账协议，明确约定抵账的基础债权明细、抵账金额、对应房屋信息、网签备案时间等核心条款，避免仅凭内部平账、口头约定主张权利。
- 核实抵账相对方的资质：若通过第三方抵账购房，需要求第三方出具开发商的书面授权文件，确认其为开发商的法定代表人、登记股东或有明确授权的代理人，避免因无权处分导致抵账协议无效，购房款无法被认定。
- 主张商品房消费者优先受偿权需同时满足三项核心条件：一是在人民法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同；二是以居住为目的，在案涉房屋同一设区的市范围内名下无其他用于居住的房屋，或仅有一套面积低于当地平均水平的住房；三是已支付全部价款，或已支付超过50%的购房款且同意在一审辩论终结前支付剩余价款，三者缺一不可。
- 诉讼过程中对案件事实的陈述应当前后一致，避免就同一事实作出矛盾表述，否则会严重影响法官对证据真实性的采信，甚至可能因虚假陈述被追究法律责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。