转租超期后次承租人能拒绝搬离吗？征和律所结合濮阳(2025)豫09民终1212号案例实务解读
法律问题
房屋转租过程中，若转租合同约定的租赁期限超过了原租赁合同的剩余期限，次承租人能否以其与转租人签订的转租合同合法有效为由，拒绝向房屋产权人（出租人）腾退房屋？逾期腾房的占有使用费标准应当如何确定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫09民终1212号生效判决分析：首先，转租合同的权利边界不得超过原租赁合同的权利范围，转租期限超出原租赁合同剩余期限的部分，对房屋产权人（出租人）不发生法律约束力。原租赁合同期限届满后，出租人作为房屋所有权人有权收回房屋，次承租人无权以其与转租人之间的转租合同尚未到期为由，拒绝履行腾房义务。其次，对于次承租人逾期腾房产生的占有使用费，若出租人提交了具备法定资质的评估机构出具的市场租金评估报告，次承租人无法提交相反证据推翻该评估结论的，人民法院通常会采信评估报告确定的租金标准作为占有使用费的计算依据。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
最新案例
基本事实
2003年12月，张某强与某银行濮阳华龙区支行签订《房屋修建及租赁协议》，约定由张某强出资重建案涉房屋，租期自2004年5月11日至2024年5月11日，租期届满后张某强需返还房屋。2024年4月，原租期即将届满前，张某强与某某网吧签订转租合同，将案涉房屋二楼转租给某某网吧，约定转租期限至2027年5月10日。
2024年5月，原租期届满后，银行向张某强及次承租人某某网吧发送《限期搬离通知书》，张某强不服诉至法院要求确认双方存在十年续租期限，经两级法院审理作出生效判决，驳回张某强的续租请求。银行遂提起本案诉讼，要求某某网吧搬离房屋并支付逾期占有使用费。
争议焦点
- 某某网吧作为次承租人，能否以转租合同未到期为由拒绝向银行腾退房屋？
- 一审法院按照评估机构认定的25.55元/㎡/月标准计算占有使用费是否合理？
法院观点
法院审理认为：第一，张某强与银行的原租赁合同已经生效判决确认到期终止，张某强对案涉房屋不再享有承租权，其与某某网吧约定的转租期限超出原租期的部分，对银行不具有法律约束力，某某网吧无权继续占有案涉房屋。第二，银行提交的评估报告系有资质的第三方机构出具，评估程序合法、结论符合市场实际，某某网吧主张按20元/㎡/月计算占有使用费但未提交有效证据证明，不应予以采纳。
裁判结果
濮阳市中级人民法院作出终审判决：驳回某某网吧的上诉请求，维持原判，判令某某网吧于判决生效后十日内腾退案涉房屋，并按25.55元/㎡/月的标准支付自2024年5月12日起至实际腾房之日止的占有使用费。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫09民终1212号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省濮阳市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租转租房屋前务必做好背景核查：商户或个人承租转租房屋时，应当主动要求转租人出示原租赁合同，核实原租赁合同的剩余期限、出租人是否同意转租等核心条款，必要时可直接与出租人确认转租事宜，避免因转租超期、出租人不同意转租等问题引发腾房风险。
- 次承租人遇腾房要求应及时维权：若因转租超期被出租人要求腾房，次承租人应优先固定相关证据，及时向转租人主张违约责任，要求其赔偿装修损失、搬迁损失等，避免因长期占用房屋产生高额占有使用费，扩大自身损失。
- 对费用标准有异议应及时申请评估：无论是租金还是占有使用费争议，当事人对对方主张的费用标准不认可的，应当在诉讼程序中及时向法院申请委托具备资质的第三方评估机构进行评估，自行主张的市场价格若无充分证据支撑，很难被人民法院采纳。
此外，本案中张某强主张的“出资建房可续租十年”的诉求未获法院支持，也提示承租双方对于续租、费用优惠等特殊约定，应当明确写入正式合同并约定清晰的生效条件，避免因约定模糊产生争议。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。