房屋租赁合同遇疫情能减免租金吗？征和律所结合许昌(2025)豫10民终787号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行期间遭遇疫情，承租人能否主张减免租金？法院酌定租金减免的标准是什么？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫10民终787号生效判决分析：疫情属于法律规定的不可抗力范畴，若房屋租赁合同履行期间确实受到疫情防控措施影响，导致承租人无法正常使用租赁房屋或经营收入明显减少的，承租人有权依据公平原则及不可抗力的相关规定，向出租人主张适当减免租金。
实践中法院酌定租金减免幅度时，通常会综合考虑当地疫情防控的具体措施、持续时间、承租人受影响程度、双方合同履行情况、过错程度等因素，并非一概全额减免或固定减免比例。本案中二审法院正是考虑到案涉合同履行期间确有疫情发生，一审判决全部由承租人承担疫情期间的租金损失有违公平原则，最终结合许昌本地疫情防控实际情况，酌定减免2个月租金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
最新案例
基本事实：2021年10月1日，许昌某有限公司与贾某签订两份《居然之家招商合同》，约定贾某承租许昌某公司的两个商铺用于经营橱柜、定制家具，租赁期限均为2021年10月1日至2023年4月30日，合同对租金、物业费、保证金、违约责任等作出明确约定。合同到期后，双方未续签书面合同，贾某继续使用案涉商铺经营，形成不定期租赁关系。
2023年6月至8月期间，贾某的配偶周某多次通过微信告知许昌某公司工作人员要撤店，并于2023年8月底拆除部分样柜搬离物品，但仍有部分物品遗留在商铺内。后许昌某公司向法院起诉，要求贾某支付欠付的租金、物业费等各项费用共计65万余元及滞纳金。
一审法院经审理判决贾某支付各项费用共计379537.03元及相应滞纳金。贾某不服一审判决提起上诉，主张案涉合同履行期间遭遇疫情，应当减免2个月租金，另有漏水损失、保险理赔款等应当抵扣欠付费用。
争议焦点：案涉房屋租赁合同履行期间的疫情租金能否减免、减免金额如何确定。
法院观点：二审法院认为，疫情系突发公共卫生事件，属于法律规定的不可抗力情形，双方当事人均会因此受到经济损失，应当秉持互谅互让、共担风险的原则合理分担损失。案涉合同期内确实发生疫情，若完全不减免租金，等同于将出租人因疫情受到的风险全部转由承租人承担，不符合公平原则。结合许昌本地疫情防控实际情况，酌定按照合同约定租金标准减免贾某2个月租金共计62147.3元。
关于贾某主张的漏水损失、保险损失等，因其一审未提出反诉，二审不予处理，可另行主张。关于商铺占用费，一审法院已根据双方过错程度（贾某未完全搬离物品、许昌某公司未及时主张权利）酌定费用计算至2023年12月31日，并无不当。
裁判结果：二审法院撤销一审判决，改判贾某于判决生效之日起十日内支付许昌某有限公司租金等各项费用共计317389.73元及滞纳金（以317389.73元为基数，自2024年12月2日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫10民终787号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省许昌市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租人遇疫情影响经营的，要及时固定证据并提出书面减免申请：疫情期间若因防控措施导致无法正常经营、收入明显减少的，承租人应当第一时间向出租人发送书面的租金减免申请，同时留存好疫情防控政策文件、停业通知、经营收入下滑的相关证据，以及与出租人沟通减免事宜的聊天记录、录音等，避免后续诉讼中因证据不足无法得到支持。
- 不定期租赁解除时要规范办理撤场交接手续：租赁合同到期转为不定期租赁的，任何一方均可随时解除合同，但应当提前合理期限通知对方。承租人撤场时，务必将全部物品搬离，与出租人办理书面的房屋交接手续，签字确认交接时间和房屋状态；若遇到出租人阻挠搬离、不予配合交接的情况，要及时通过报警、公证等方式固定证据，避免被主张高额的房屋占用费。
- 有抵销或反诉请求要及时在诉讼中提出：若承租人认为出租人存在违约行为给自身造成损失（如房屋漏水导致财产损失、未履行维修义务等），应当在一审诉讼中明确提出反诉或者抵销主张，仅在答辩中提及的，法院可能不予处理，需要另行起诉，增加维权成本。
- 租金、物业费等费用要及时对账确认：租赁期间双方应当定期对欠付费用、减免事项、抵扣项目等进行对账，形成书面的对账凭证并由双方签字盖章确认，避免后续因费用金额产生争议。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。