次承租人实际使用房屋多年能直接和房东成立租赁关系吗？征和律所结合许昌(2025)豫10民终852号案例实务解读

法律问题

次承租人实际占有使用转租房屋多年，且出租人知晓转租事实未提出异议的，能否主张与出租人直接成立合法有效的房屋租赁合同关系？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)豫10民终852号生效判决分析：这种情况下不能直接认定次承租人与出租人成立房屋租赁合同关系。

首先，合同成立的核心是双方当事人达成一致的意思表示，也就是出租人要有把房子租给次承租人的意愿，次承租人要有直接向出租人租房的意愿，并且双方就租金、租期等核心条款达成一致。如果双方既没有签订书面合同，出租人也没有直接向次承租人收取过租金，甚至没有就租赁事宜进行过协商，就不存在成立合同的合意基础。

其次，《民法典》规定出租人知道转租后6个月内没提异议的，“视为出租人同意转租”，这条规定的法律效果仅仅是认可转租行为的合法性，也就是次承租人可以基于和承租人的转租合同合法使用房屋，但并不会直接在出租人和次承租人之间建立新的租赁合同关系，双方的权利义务仍然要按照各自的合同来履行。

最后，如果出租人和原承租人之间的租赁关系已经终止（比如租期届满、合同解除、法院判决腾房等），次承租人使用房屋的权利来源就会消失，此时更不可能以“实际使用多年”“出租人没反对”为由，主张和出租人直接成立租赁关系。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第四百六十四条
合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。

2. 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3. 《中华人民共和国民法典》第七百一十八条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

4. 《中华人民共和国民法典》第七百一十七条
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

最新案例

基本事实

中国某许昌市分行（以下简称“出租人”）是许昌市魏都区某临街楼房的所有权人，2012年将房屋整体出租给许昌市某医院康复医院（以下简称“承租人”），租期至2016年6月30日，年租金75万元。

2016年6月，承租人将案涉房屋转租给史某（以下简称“次承租人”），用于经营手机门店，次承租人按约定向承租人交纳租金。租期届满后，承租人未腾退房屋，出租人遂起诉要求承租人腾房并支付占用费，2017年法院作出生效判决，判令承租人腾空房屋并支付拖欠租金，二审维持原判。

2018年，当地政府召开协调会并形成会议纪要，同意承租人暂时使用案涉房屋，但此后出租人多次向承租人发函、发送律师函，要求其履行生效判决、腾退房屋。2021年，次承租人在知晓前述生效判决的情况下，仍与承租人签订了租期为10年（2021年10月至2031年9月）的房屋租赁合同。

2022年，法院在执行生效判决过程中，向房屋占有人发出腾房通知。2024年，仲裁裁决解除了次承租人与承租人之间的房屋租赁合同，同年承租人将案涉房屋交还给出租人。

次承租人认为，出租人多年来明知其实际使用房屋未提出异议，属于默认同意出租，故起诉要求确认其与出租人之间存在2021年至2031年的合法房屋租赁关系，一审法院驳回其诉讼请求，次承租人不服提起上诉。

争议焦点

次承租人史某与出租人中国某许昌市分行之间是否存在合法有效的房屋租赁合同关系？

法院观点

1. 双方无直接租赁合意：出租人从未与次承租人签订过房屋租赁合同，也未直接向次承租人收取过租金，次承租人亦自认其是从承租人处转租房屋，无法认定双方就建立租赁关系达成了一致意思表示。

2. 会议纪要不构成新的租赁合同：2018年的政府会议纪要仅同意承租人暂时使用房屋，未约定租金、租赁期限等租赁合同核心条款，且此后出租人持续发函要求承租人腾房，明确否定了继续建立租赁关系的合意。

3. 次承租人权利来源已丧失：次承租人使用房屋的权利来源于其与承租人的转租关系，现出租人与承租人的租赁关系早已因租期届满而终止，生效判决已判令承租人腾房，次承租人与承租人的转租合同也已被仲裁解除，次承租人继续占有使用房屋没有法律依据。

裁判结果

河南省许昌市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判，即次承租人与出租人之间不存在房屋租赁合同法律关系。

案例检索信息

• 案号：(2025)豫10民终852号
• 案由：租赁合同纠纷
• 审理法院：河南省许昌市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月24日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 转租房屋前务必核实权利基础：次承租人在签订转租合同前，一定要要求承租人出示其与出租人之间的租赁合同，确认剩余租赁期限，同时要取得出租人同意转租的书面文件（比如出租人在转租合同上签字确认、单独出具同意转租的函件等），不要轻信承租人出示的会议纪要、口头承诺等材料，避免后续因租赁权存在瑕疵遭受损失。

2. 正确理解“视为同意转租”的法律效果：出租人知道转租后6个月内未提异议，仅代表出租人认可转租行为，次承租人可以基于和承租人的合同合法使用房屋，但不会直接和出租人建立租赁关系。如果原承租人的租赁权消灭，次承租人的使用权也会随之消灭，相关损失只能向原承租人主张。

3. 想要直接和出租人建立租赁关系必须签订书面合同：如果次承租人希望直接和出租人建立稳定的租赁关系，一定要和出租人协商签订正式的书面房屋租赁合同，明确约定租金、租期、违约责任等核心条款，不能以“实际使用多年”“出租人没反对”就想当然认为双方存在租赁关系。

4. 警惕“无权转租”的法律风险：如果承租人本身已经没有合法的租赁权（比如租期已满、合同已解除、法院判决腾房等），仍然将房屋转租给次承租人，次承租人即便主观上不知情，也无法对抗所有权人的腾房要求，只能向承租人主张违约责任，维权成本很高。因此租房时尤其是长期租房，一定要核实清楚出租方的权利资质，必要时可以委托律师进行尽职调查。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。