房屋被恶意串通备案刑事未退赔能要租金损失吗？征和律所结合许昌(2025)豫10民终875号案例实务解读
法律问题
刑事判决认定职务侵占但未处理财产退赔，受害人能否提起民事诉讼主张合同无效后的租金损失？租金损失的计算期限如何确定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫10民终875号生效判决分析：
第一，从程序层面看，刑事判决仅认定被告人构成职务侵占罪，但未对涉案房屋的返还、损失赔偿等民事权益作出实体处理的，受害人有权另行提起民事诉讼主张权利，不违反“一事不再理”原则。刑事诉讼与民事诉讼的法律评价维度相互独立，刑事程序侧重对犯罪行为的惩处与威慑，民事程序侧重对财产权益的填补与救济，二者不存在重复评价的问题。
第二，从实体层面看，行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益签订的合同自始无效，过错方应当赔偿受害人因此遭受的全部损失。房屋被非法控制、处分期间的租金损失属于权利人的可得利益损失，是合同无效导致的直接损失范畴，依法应当予以支持。
第三，租金损失的计算期限应当结合侵权行为的持续时间、权利人的减损义务综合认定。若侵权人因被采取刑事强制措施丧失对房屋的实际控制能力，且房屋已处于空置状态，权利人未及时采取措施收回房屋、防止损失扩大的，人民法院可以将损失计算截止时间酌定为侵权人丧失控制能力之日（如刑事拘留之日）。
第四，共同实施恶意串通行为的行为人，即便未实际占有使用涉案房屋，只要其对合同无效及损害结果存在过错，即构成共同侵权，应当对全部损失承担连带赔偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十八条：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第一百七十六条：被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。
最新案例
基本事实
许昌某丙有限公司（以下简称某公司）系许昌市扬子大厦项目的开发主体，聂某原系某公司总经理。2014年12月至2015年8月期间，聂某与杨某恶意串通，虚构案涉9套房产归案外人王某所有，以抵偿杨某对王某的债权为由，将某公司所有的扬子大厦第1幢6层南起东侧1-8号、6层北起西侧27号共9套房产抵偿给杨某，并签订两份《商品房买卖合同》，将房屋备案至杨某名下。后杨某将部分房屋对外出租并收取租金。
2024年，聂某、杨某因上述行为被生效刑事判决认定构成职务侵占罪（未遂），分别判处有期徒刑三年，但刑事判决未对涉案房屋的返还及损失退赔作出处理。某公司遂向法院提起民事诉讼，请求确认两份《商品房买卖合同》无效，判令杨某返还房屋、注销备案，并由聂某、杨某赔偿租金损失暂计1526000元。一审法院判决合同无效，杨某返还房屋并协助注销备案，聂某、杨某共同赔偿租金损失462809.93元。三方均不服一审判决，提起上诉。
争议焦点
- 本案是否违反“一事不再理”原则；
- 租金损失的计算截止时间是否合理；
- 赔偿金额的认定是否具有事实与法律依据；
- 聂某是否应承担连带赔偿责任。
法院观点
1. 关于一事不再理：刑事判决仅认定职务侵占罪成立，未涉及涉案房屋的退赔或追缴，刑事案件未解决涉案房屋的返还及损失赔偿问题，某公司提起本案民事诉讼符合法律规定，不构成重复起诉。
2. 关于租金损失截止时间：2021年起涉案房屋因产权纠纷长期空置，杨某于2021年11月28日被刑事拘留后丧失对房屋的实际控制能力；某公司在房屋空置后未采取出租、管理等减损措施，对扩大损失存在过错，故一审以刑事拘留日作为损失截止时间符合客观事实及公平原则。
3. 关于赔偿金额：案涉房屋由杨某占有控制，杨某曾实际出租房屋并收取租金，以侵权人历史交易的租金标准认定损失具有合理性；杨某未能举证证明存在空置损失，应承担举证不能的不利后果，一审认定的赔偿金额并无不当。
4. 关于聂某的责任：刑事判决已认定聂某利用职务便利主导将房屋备案至杨某名下，聂某与杨某构成共同侵权，对合同无效存在明显过错，一审判决其承担连带赔偿责任于法有据。
裁判结果
河南省许昌市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由聂某、杨某、许昌某丙有限公司按比例分担。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫10民终875号
- 案由：确认合同无效纠纷
- 审理法院：河南省许昌市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
律师提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 企业遇到员工与外部人员恶意串通侵占财产的情况，应当第一时间固定沟通记录、合同文件、付款凭证等证据，同步开展刑事报案与民事财产保全，避免财产被转移、处分。若刑事程序中未对财产返还、损失赔偿作出处理，要在诉讼时效内及时提起民事诉讼，主张合同无效、返还财产及赔偿损失，避免因时效届满丧失胜诉权。
- 主张房屋租金损失时，应当尽量提供充分的证据证明租金标准，比如房屋历史出租合同、租金支付凭证、同地段同类房屋的市场租金报价或第三方评估报告等；同时应当积极履行减损义务，在具备收回房屋条件时及时采取措施收回并处置房屋，不得放任损失扩大，否则扩大的损失部分可能无法获得法院支持。
- 追责时应当将全部过错方列为共同被告，包括参与恶意串通的内部员工、外部相对人、协助实施侵权行为的第三方等，即便部分人员未实际获利或占有财产，只要其对损害发生存在过错，即可要求其承担连带责任，最大化提升债权实现的可能性。
- 此外需要注意，刑事犯罪的认定及形态不直接影响民事责任的承担，即便刑事判决认定犯罪未遂，只要民事上符合侵权或合同无效的构成要件，权利人仍可主张相应的民事责任，二者的认定标准相互独立，不存在“刑事不赔民事就不赔”的规则。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。