业主报备封窗方案获物业人员回复“好” 物业却拦材料进小区算不算侵权？征和律所结合商丘(2025)豫14民终1403号案例实务解读
法律问题
业主装修封阳台时，仅通过微信向物业工作人员发送调整后的封窗方案并收到“好”的回复，是否视为物业已正式审核同意该方案？物业公司以封窗方案不符合小区统一规范为由阻拦装修材料进小区，是否构成侵权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫14民终1403号生效判决分析：
第一，业主与物业公司签订的《临时管理规约》《前期物业服务协议》属于合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。装修封窗属于物业服务合同明确约定的需提前申报审核的事项，业主应当按照物业公司公示的正式流程办理审批，仅通过微信向工作人员发送初步方案并收到模糊回复，不能视为物业已出具正式的审核同意意见。
第二，物业公司为维护小区整体外观统一、保障全体业主的共同利益，有权根据物业服务合同和管理规约的约定，对不符合规范的装修材料采取合理的阻拦措施。只要该措施未超出必要限度、没有侵害业主的合法权益，就不构成侵权。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
- 《物业管理条例》第四十五条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
- 《河南省物业管理条例》第四十条：物业服务企业享有下列权利：（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；（三）依照物业服务合同约定收取物业服务费用；（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
最新案例
基本事实
2023年，业主杨某收房后拟封包自家位于商丘某小区的南北阳台，其南阳台封窗方案与某商丘分公司（小区物业服务方）统一公示的方案存在明显差异。杨某仅通过微信向物业工作人员梁某发送了调整后的南阳台初步方案，并提到“前阳台明年再定，要封的话就是这个初步方案”，梁某回复了“好”。后杨某将南北阳台的封窗材料一同运送至小区门口时，物业公司以南阳台方案不符合小区统一规范为由，阻拦全部材料进入小区，杨某报警无果后诉至法院，要求物业公司排除妨害、赔偿损失共计63940元。一审法院驳回了杨某的全部诉讼请求，杨某不服上诉至河南省商丘市中级人民法院，二审期间杨某已自行完成了阳台封包。
争议焦点
1. 物业工作人员微信回复“好”是否视为已正式同意杨某的封窗方案？
2. 物业公司阻拦装修材料进入小区的行为是否构成侵权？
法院观点
首先，杨某签字确认的《临时管理规约》《前期物业服务协议》明确要求装修封窗需到物业服务中心前台办理正式申报、提交施工图纸、填写审批表，杨某仅通过微信发送初步方案且明确表述是“明年再定”的初步方案，工作人员回复的“好”不足以认定为物业已正式审核通过该方案。
其次，杨某将南北阳台的封窗材料作为整体运输，其中南阳台方案不符合小区统一规范，物业公司为维护全体业主的共同利益、保障小区整体外观统一，有权对不符合规范的装修材料不予放行，该行为未超出合理限度，不构成侵权。
最后，因二审期间杨某已自行完成阳台封包，排除妨害的诉讼请求已无处理必要；杨某主张的购房款利息、材料保管运输费等损失，是因自身未按规定办理审批、私自定制不符合规范的材料导致，要求物业公司赔偿无事实和法律依据。
裁判结果
河南省商丘市中级人民法院于2025年6月24日作出终审判决：驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费用均由杨某负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫14民终1403号
- 案由：侵权责任纠纷
- 审理法院：河南省商丘市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主装修改造房屋专有部分（尤其是封阳台、搭露台等涉及外立面的项目）时，务必严格按照物业公司公示的正式申报流程办理，不要仅通过微信、口头等非正式方式沟通，务必要拿到物业公司加盖公章的书面审批同意文件后再下料施工，避免因方案未获正式批准产生材料浪费、工期延误的损失。
- 如果对小区统一的装修规范有调整需求，应当提前准备正式的设计方案提交物业审核，必要时可以联合多名有相同需求的业主与物业协商调整规范，不要私自调整方案后强行进场，否则不仅可能被物业阻拦，还可能被城管部门认定为违建，面临拆除风险。
- 如果遇到部分装修材料符合规范、部分不符合的情况，业主可以当场提出拆分运输符合规范的部分材料，同时留存物业仍然无理阻拦的证据（现场录像、报警记录、沟通记录等），后续可就扩大的损失向物业主张赔偿。
- 物业公司在行使管理权时也应当注意方式方法，对于业主的申报要及时给出明确的书面答复，对于部分符合规范、部分不符合的材料可以采取拆分放行的柔性处理方式，避免激化矛盾引发不必要的诉讼。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。