租到违建房屋刚用十几天就被拆，损失谁担、租金能退多少？征和律所结合商丘(2025)豫14民终2377号案例实务解读
法律问题
租赁未取得合法建设审批手续的违法建筑，导致租赁合同无效后，出租人与承租人的过错责任应如何划分？已付租金能否要求返还？装修及经营损失该由谁承担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫14民终2377号生效判决分析：
第一，以违法建筑为标的物签订的租赁合同，因违反法律强制性规定直接无效。根据我国法律规定，房屋建设必须取得合法的规划、建设审批手续，在耕地等农用地上未经审批建造的房屋属于违法建筑，出租此类房屋的租赁合同自始没有法律效力。
第二，合同无效后的过错划分，主要看双方对合同无效的原因力大小：出租人作为房屋的建造者和所有人，负有保证租赁物合法合规的法定义务，明知房屋无合法手续仍对外出租的，应当承担主要过错责任；承租人对租赁物的合法性负有合理审查义务，未核实房屋手续就承租的，也需承担一定的次要过错责任。
第三，租金返还方面，因合同无效，出租人应当返还已收取的租金，但如果承租人已经实际使用房屋的，法院会结合实际使用时长、双方过错程度，酌情扣除合理的使用费用后返还剩余部分。
第四，损失赔偿方面，承租人因装修、采购设备产生的实际损失，应当根据双方的过错程度按比例分担。如果承租人提供的证据（如收据、合同）能够证明损失客观存在，但因现金交易等原因缺少转账凭证的，法院会结合交易习惯、实际使用情况，酌情认定损失金额，不会仅因没有转账记录就完全否定损失。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
最新案例
基本事实：翟某、邓某夫妻为经营婚礼酒店，与曹某签订《房屋租赁协议书》，约定承租曹某位于商丘的门面房、厂棚及院落，年租金3万元，租期12年。合同签订前后，翟某、邓某分两次向曹某支付了全年租金3万元，并投入大量资金对房屋进行装修、采购经营设备。承租仅十几天，案涉房屋因系在耕地上未经审批建造的违法建筑，被相关部门依法拆除，导致翟某、邓某无法继续经营，产生重大损失。双方就赔偿事宜协商不成，诉至法院。
争议焦点：1. 案涉租赁合同的效力如何认定？2. 双方对合同无效及房屋被拆除的过错责任如何划分？3. 租金返还及损失赔偿金额应如何确定？
法院观点：法院审理认为，案涉房屋未取得合法建设审批手续，属于违法建筑，双方签订的租赁合同因违反法律强制性规定无效。出租人曹某作为房屋建造者，未确保租赁物具备合法手续，存在主要过错；承租人翟某、邓某未尽到对租赁物合法性的合理审查义务，也存在一定过错。关于损失，翟某、邓某为经营确实投入了装修、设备采购费用，虽部分款项为现金支付、缺少转账凭证，但结合交易习惯和客观事实，能够认定损失实际存在。最终法院综合双方过错程度、实际使用房屋时长、损失举证情况，酌情认定曹某返还租金2万元，赔偿损失18万元。二审法院审理后认为一审判决认定事实虽有小瑕疵，但适用法律正确、结果适当，判决驳回双方上诉，维持原判。
裁判结果：确认翟某、邓某与曹某2024年12月1日签订的《房屋租赁协议书》无效；曹某于判决生效之日起十日内返还翟某、邓某租金2万元，赔偿损失18万元；驳回双方其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫14民终2377号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省商丘市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租房前务必核实房屋合法性手续：无论是租住宅还是经营性用房，都要主动要求出租人出示房产证、建设工程规划许可证、宅基地使用证等合法手续，农村房屋也要核实建房审批文件，不要轻信出租人口头承诺“没问题”，最好将房屋合法的相关承诺写入租赁合同，明确出租人的违约责任。
- 大额交易尽量留痕，避免现金支付：装修、采购设备、支付租金等大额支出，尽量通过银行转账、微信/支付宝实名转账等方式支付，备注清楚款项用途，同时留存好合同、收据、送货单、验收单等凭证，避免一旦发生纠纷，因证据不足无法主张损失。
- 遇违建拆除及时止损，保留证据：如果承租的房屋被认定为违建要拆除，第一时间对房屋装修、设备物品进行拍照、录像，制作物品清单，能搬离的物品及时搬离，防止损失扩大；同时可以联系出租人协商赔偿，协商不成的尽快通过法律途径维权，必要时申请证据保全或损失鉴定。
- 不要擅自增建改建租赁房屋：承租期间如果需要对房屋进行装修、增建、改建，一定要先取得出租人的书面同意，同时确认相关建设行为是否符合规划要求，避免因擅自增建导致违法面积扩大，反而需要自行承担相应责任。
此外需要注意，如果出租人故意隐瞒房屋是违建的事实，诱骗承租人承租的，承租人可以主张出租人承担更重的过错责任；如果承租人明知是违建仍承租的，自身过错比例也会相应提高。遇到此类纠纷建议尽早咨询专业律师，固定证据，合理主张权利。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。