签订房屋买卖合同前转的钱能不能算购房款？征和律所结合商丘(2025)豫14民终5966号案例实务解读

法律问题

签订房屋买卖合同前向卖方支付的款项能否直接认定为购房款？未达成书面合意的以房抵债主张能否得到法院支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)豫14民终5966号生效判决分析： 首先，对于房屋买卖合同签订前的转款，法院不会仅以转款时间与合同签订时间接近就直接认定为购房款，需结合款项性质、合同约定的付款时间、双方是否明确约定款项用途三个维度综合判断。若转款时间早于合同签订时间，且合同未明确约定该笔转款抵扣购房款，买方需承担举证责任证明转款的购房款性质，举证不能的将承担不利后果。 其次，以房抵债属于要式民事法律行为，需满足“双方存在合法到期债权、就债权抵扣购房款达成明确合意、完成抵扣结算”三个核心要件，仅凭单方主张或案外人录音，无卖方明确认可的抵债约定，法院不会采信以房抵债的主张。 此外，对于当事人提出的此前生效判决已认可以房抵债的主张，法院明确：此前的生效判决仅对合同效力、房屋交付义务作出认定，并未对购房款是否实际支付进行实质审理，不存在违反既判力的情形。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

3. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

4. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

最新案例

本案基本事实：芦某通过以房抵债及合伙清算取得涉案门面房所有权，2017年8月14日与马某签订《门面房买卖合同》，约定房屋总价款150万元，签合同当日支付130万元，剩余20万元一个月内付清。合同签订后芦某未交付房屋，马某先后起诉要求确认合同有效、交付房屋，经法院作出生效判决后，芦某于2023年9月25日完成房屋交付。后芦某起诉要求马某支付150万元购房款及逾期利息，马某抗辩称2016年2月转款354000元、2017年4月转款194000元为购房款，另通过以房抵债方式用前夫王某的债权抵扣了130万元购房款，已完成付款义务。

本案核心争议焦点：1. 马某在合同签订前的两笔转款能否认定为购房款？2. 马某主张的以房抵债抵扣购房款是否成立？3. 逾期付款利息起算点是否合法？

法院裁判观点：其一，两笔转款均发生在合同签订前，其中354000元已被生效判决认定为马某前夫王某的合伙投资款，与购房款无关，194000元无证据证明双方约定为购房款，不符合合同约定的付款时间，均不予采信；其二，马某主张的以房抵债未提供充分证据证明与芦某达成明确合意，仅凭案外人录音不足以证明抵扣事实，对该项抗辩不予支持；其三，因芦某此前未交付房屋且实际享有出租收益，从公平原则出发，逾期付款利息从房屋实际交付之日起算符合法律规定。

本案裁判结果：驳回马某的上诉，维持一审判决，马某需向芦某支付购房款1500000元及以1500000元为基数、自2023年9月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日的利息。

案例检索信息

• 案号：(2025)豫14民终5966号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：河南省商丘市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月22日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 第一，房产交易中若存在合同签订前预先转款的情况，务必在正式买卖合同中明确约定“此前XX年XX月XX日转款XX元已抵扣本次购房款”，同时要求卖方出具对应金额的购房款收条，避免后续就款项性质产生争议。若涉及第三方债权抵扣购房款，必须签订三方抵债协议，明确债权金额、抵扣范围、各方权利义务，切勿仅凭口头约定交易。 第二，不要误将“法院判决房屋交付”等同于“法院认可已付清购房款”，房屋交付请求权与购房款支付请求权是两个独立的诉讼请求，生效判决未对购房款支付情况作出实质认定的，卖方有权在交付房屋后另行起诉主张购房款。 第三，涉及合伙清算、夫妻共同财产的房产交易，需提前理清各方债权债务关系，避免将与交易无关的第三方往来款误认为购房款，引发不必要的诉讼风险。 第四，本案中法院考虑到卖方长期占用房屋获取收益的事实，将利息起算点调整为房屋实际交付日，也提示买卖双方应当遵循公平原则，及时履行合同义务，任何一方怠于履行义务的都将自行承担相应的损失。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。