买房赠送的地下室漏水能解除购房合同吗？征和律所结合驻马店(2025)豫17民终1216号案例实务解读
法律问题
购买商品房时附赠的地下室出现漏水问题，购房者能否以此为由要求解除商品房买卖合同并主张退款赔偿？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫17民终1216号生效判决分析： 首先，商品房销售中所谓“赠送”的地下室，只要是购房者基于购房合同整体取得使用权益、且房屋定价实际包含地下室价值的，即便未计入合同建筑面积，也属于房屋买卖合同的标的物组成部分，开发商应当承担质量保修责任。其次，地下室漏水属于一般质量瑕疵，并非房屋地基基础或主体结构质量问题，只有在经维修后仍严重影响房屋正常居住使用、导致购房合同目的无法实现时，购房者才有权主张解除合同。本案中，案涉地下室漏水问题经开发商维修后已修复完毕，不存在持续漏水影响使用的情形，不符合合同约定及法律规定的解除条件，因此购房者要求解除购房合同的诉求无法得到支持，但开发商逾期维修、破坏房屋周边环境等行为给购房者造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第九条
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十条
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
最新案例
基本事实：2024年6月，王某与汝南某置业公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于汝南县的一套现房，建筑面积126.74平方米，总价款59万余元，房屋附带可直接从室内进入的地下室（合同未约定地下室面积及价款，开发商称系赠送）。王某付清全款并购买了配套地下车位后，准备装修时发现地下室存在严重漏水问题，多次与开发商沟通维修未果，遂向法院起诉，要求解除商品房买卖合同及车位使用权协议，退还全部购房款、车位款、维修基金并赔偿利息及装修定金损失共计67万余元。
争议焦点：案涉地下室漏水是否符合商品房买卖合同的解除条件，王某要求解除合同的诉求能否得到支持。
法院观点：首先，案涉地下室虽名为赠送，但实际属于购房合同的组成部分，房屋定价已综合包含地下室价值，开发商应当承担质量保修责任。其次，地下室漏水属于一般质量瑕疵，并非房屋主体结构质量问题，经二审法院两次雨后现场勘查，案涉地下室经维修后已不存在漏水情况，不影响房屋的正常居住使用，不符合合同约定及《民法典》规定的合同解除条件。最后，开发商因维修地下室耗时较长、擅自改变房屋北侧绿化为水泥地面等行为，确实给王某造成了入住体验下降及装修延误的损失，应当予以赔偿。
裁判结果：河南省驻马店市中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)豫17民终1216号二审判决：撤销一审判决，判令汝南某置业有限公司于判决生效后十日内赔偿王某损失20000元，驳回王某的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫17民终1216号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：河南省驻马店市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 购房者在购买带附赠设施（地下室、小院、露台等）的商品房时，切勿轻信开发商的口头承诺，应当将附赠设施的面积、使用标准、质量保修责任等内容明确写入购房合同或补充协议，避免日后发生纠纷时缺乏书面依据。
2. 收房时若发现房屋存在质量问题，应当及时通过书面函件、微信/短信（需明确对方身份）等方式向开发商提出维修要求，保留好质量问题的照片、视频、沟通记录等证据，同时注意留存因质量问题造成的损失凭证（如装修延误损失、租房损失等）。
3. 对于房屋一般质量瑕疵（如漏水、墙面开裂等），购房者不能直接主张解除购房合同，应当先要求开发商在合理期限内维修；经多次维修后仍无法解决、且严重影响正常居住使用的，再考虑主张解除合同并要求赔偿损失，避免因诉求不当导致败诉。
4. 此外需要注意，开发商不得以购房者未缴纳物业费为由拒绝交付房屋，现房交易中购房者付清房款后有权要求开发商及时交付房屋，若开发商逾期交房，购房者可按照合同约定主张逾期交房违约金。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。