租了5年的房子退租后设施破损，房东索赔3.89万能获支持吗？征和律所结合驻马店(2025)豫17民终1519号案例实务解读
法律问题
房屋租赁租期届满承租人退租后，出租人主张屋内设施损坏造成的损失及维修期间租金损失，法院会如何认定？承租人交纳的租房押金能否直接抵扣损失赔偿款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫17民终1519号生效判决解答：对于房屋租赁退租后的设施损坏赔偿纠纷，法院首先会区分损坏是正常使用产生的自然损耗，还是承租人不合理使用导致的人为损坏：承租人按约定方法或租赁物性质使用租赁物造成的损耗，无需承担赔偿责任；只有因承租人未按约定使用导致的人为损坏，承租人才需要赔偿。同时，出租人主张设施损坏损失的，应当承担举证责任，既要证明设施损坏的事实，也要证明损坏是承租人不当使用导致，还要证明损失的具体金额，否则要承担举证不能的不利后果。
关于押金能否抵扣损失的问题：如果合同约定押金是履约保证金，用于担保承租人履行合同义务（包括妥善保管租赁设施），那么在承租人确实造成租赁物损坏需要赔偿的情况下，出租人有权从押金中扣除相应的赔偿款，扣除金额与实际损失相当即可，无需另行支付。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
真实案例
基本事实
2019年起，王某将位于驻马店市驿城区的一套四室一厅房屋出租给驻马店某餐饮店用作员工宿舍，餐饮店交纳押金3000元，双方每年续签合同。2023年11月，餐饮店店长李某代公司与王某续签租期1年的房屋租赁合同，约定年租金13000元，合同附设施清单列明了屋内沙发、床、空调、热水器等家具家电。2024年12月租期届满后，餐饮店不再续租并返还房屋。王某收房后认为屋内沙发、门窗、空调、电视等设施严重人为损坏，自行统计损失及半年租金损失共计38900元，起诉要求餐饮店及李某赔偿；餐饮店则认为设施是自然损耗，王某是因续租不成故意索赔，反诉要求王某退还3000元押金。
法院观点
法院审理认为，首先，王某主张设施系人为损坏，但未提供房屋交付时的设施状况证据，且案涉房屋已出租5年，设施存在正常使用的自然损耗，仅凭退租后的照片不足以证明损坏全部为餐饮店人为导致，也不足以证明损失的具体金额。综合案件实际情况，法院酌定餐饮店赔偿王某损失3000元。其次，合同约定的押金为履约保证金，用于担保承租人妥善使用租赁设施，故该3000元押金可与赔偿款直接冲抵，双方互不承担其他给付责任。最后，李某是餐饮店员工，代签合同是职务行为，不是合同相对方，无需承担责任。关于王某主张的半年租金损失，因王某未举证证明设施损坏导致房屋无法出租，法院不予支持。
裁判结果
一审判决驳回王某的全部诉讼请求，同时驳回餐饮店的反诉请求。王某不服提起上诉，河南省驻马店市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫17民终1519号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省驻马店市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租人而言，一定要做好租赁物交付时的证据留存：签订租赁合同时，要详细列明屋内设施清单，标注设施的品牌、型号、新旧程度、能否正常使用，最好拍摄房屋及设施的全景视频，由双方签字确认；租赁期间定期检查房屋状况，发现损坏及时向承租人提出并留存沟通记录；主张损失赔偿时，要提供正式的维修发票、支付凭证等证据，仅凭自行制作的损失清单很难得到法院支持。
- 对承租人而言，收房时要仔细检查房屋及设施状况，发现损坏及时要求出租人维修或更换，留存相关证据；退租时要和出租人共同对房屋及设施进行查验，签署交接确认书，同时拍摄退租时的房屋视频留证，避免后续被无端索赔。
- 关于租房押金，建议双方在合同中明确约定押金的性质、抵扣范围、退还条件，避免后续产生争议：如果约定押金为违约金，一方违约时直接适用违约金条款；如果约定为履约保证金，可直接抵扣实际损失，但抵扣金额需与损失相当，超出部分仍需退还。
- 此外，如果是公司员工代公司签订租赁合同，最好出具公司授权委托书，或者在合同中明确承租方为公司，避免员工个人被认定为合同主体承担责任；如果出租人主张维修期间的租金损失，需要举证证明房屋因设施损坏确实无法出租，且维修时长具有合理性，否则难以得到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。