已办房产证的房屋被占用起诉返还却被驳回？征和律所结合济源(2025)豫96民终584号案例实务解读

征和律师事务所 | 2026-08-25 | 侵权责任纠纷

法律问题

已办理房屋所有权证的房产被他人占用，起诉要求返还却因房屋占用土地的使用权登记在对方名下，被认定为土地权属争议、不属于民事诉讼受案范围，这类纠纷该如何正确维权？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)豫96民终584号生效判决分析：很多普通人以为只要手里握有房产证，起诉要回被占的房子法院肯定会受理，但本案的核心特殊点是“房地分离”——房屋所有权登记在原告名下，但房屋占用范围内的土地使用权却登记在被告名下，且被告已经向不动产登记部门申请撤销原告的房产证，相关审查程序尚未终结。

法院裁定驳回起诉的核心逻辑是：本案争议本质并非单纯的房屋占有侵权纠纷，而是因土地使用权归属存在争议，进而引发房屋权属的冲突。根据我国土地管理相关法律规定，土地所有权和使用权的权属争议，应当先由人民政府处理，不属于人民法院民事诉讼的直接受案范围。

简单来说，判断这类纠纷法院是否直接受理，关键看争议的核心是“土地权属争议”还是“单纯房屋侵权”：如果双方对土地使用权归属没有异议，仅是一方无故占用另一方合法登记的房屋，法院会按侵权纠纷受理；但如果像本案这样，土地使用权登记在对方名下，双方对土地权利归属存在实质争议，就必须先通过行政程序解决土地权属问题，土地权利清晰后，房屋的权利争议才能顺势解决。

法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第十四条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。

案例检索信息

案号：(2025)豫96民终584号
案由：侵权责任纠纷
审理法院：河南省济源市中级人民法院
裁判日期：2025年6月26日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，房地产合作开发务必从源头避免“房地分离”风险。签订合作协议前要全面核查土地的性质、权属、是否存在抵押或查封等权利负担，协议中要明确约定土地使用权过户的时间节点、税费承担、违约责任，确保房屋开发建设前土地使用权已登记到开发主体名下，从根源上杜绝房地权属不一致的隐患。

第二，遇到“有房产证但土地使用权登记在他人名下”的情况，不要盲目提起民事诉讼。首先要梳理清楚争议核心：如果仅是对方无理强占、土地权属无争议，可提起民事诉讼要求返还房屋；如果双方对土地使用权归属存在实质争议，应当先向县级以上人民政府申请土地权属争议处理，对处理结果不服的再提起行政诉讼，避免浪费诉讼成本。

第三，办理不动产权登记时要主动核查“房地一致”情况。根据法律规定，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权应当权利主体一致，如果发现自己的房屋对应的土地使用权登记在他人名下，要及时向不动产登记部门提出异议，或通过法律途径解决，避免时间过长导致证据灭失、维权难度加大。

第四，合作开发协议中关于房屋交付的约定要具体可执行。不仅要约定交付面积，还要附正式的规划设计图纸，明确标注交付房屋的轴线位置、楼层、四至边界，由双方盖章确认，避免因“办公楼一座”“部分商场”这类模糊表述引发后续争议。

此外，本案中双方关于合作开发协议履行、办公楼交付范围、土地转让义务是否完全履行等争议，在土地权属争议解决后，当事人可依据协议约定另行主张权利。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。