租赁期间因疫情停工能否减免租金？征和律所结合许昌(2025)豫10民终2778号案例实务解读
一、法律问题
建筑设备租赁合同中，双方约定"因环保、疫情或国家大环境原因停工，租赁费双方协商减免"。承租人在租赁期间主张因疫情、环保治理、洪水灾害等不可抗力因素长时间停工，并提交施工日志等单方制作的证据，是否能够直接支持其减免租金的主张？这是建筑施工领域租赁合同纠纷中最具争议、也最容易被承租人忽视的举证责任问题。
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫10民终2778号生效判决解答：合同中约定"协商减免"条款的，承租人单方主张减免租金不能成立，必须由承租人举证证明双方已就停工时间、停工事由、减免数额达成合意，否则法院不予支持。
具体而言，征和律所认为本案裁判规则可归纳为以下三层：
- "协商减免"条款不等于"自动减免"。合同补充条款使用"协商"字样的，意味着减免需双方合意，并非承租人单方面认定停工就可主张减免。
- 单方制作的施工日志不具备证明力。承租人提交的施工日记、行政管理部门通告，若没有出租方签字盖章确认，且出租方明确不予认可的，难以证明案涉工地实际停工的事实及具体时长。
- 反向证据可推翻停工主张。本案中出租方提交的入库单、出库单显示2023年6月仍有租赁物在场使用，与承租人"工地早已停工"的主张直接矛盾，从而否定了承租人的停工事实。
因此，对"协商减免"条款的理解，应严格按照《民法典》关于合同解释及举证责任的规定执行——主张权利的一方必须就权利成立的基础事实承担举证责任。
三、法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民法典》第六百八十八条：当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。
四、真实案例
基本事实：2021年5月7日，某甲公司与周某签订《租赁合同》，将轮扣脚手架、扣件、钢管等建筑设备出租给周某用于河南某市某项目工地施工，贾某、胥某作为担保人在合同上签字。合同补充条款约定"因环保、疫情或国家大环境原因停工，租赁费双方协商减免，春节期间减免一个月费用"。租赁期内，承租人未按约支付租金，至2025年7月仍有大量租赁物未归还，欠付租赁费、运费、丢损费合计41万余元。某甲公司诉至法院，请求解除合同、支付租金、返还租赁物或赔偿损失，担保人承担连带责任。
承租方抗辩：周某等三人主张2021年至2023年间因新冠疫情、环保治理、"7·20"洪灾等原因工地长期停工近18个月，应按约定减免相应租金，实际租金仅产生7个月共计8.4万元；并主张丢失租赁物应按"市场价"赔付，而非按合同列明的赔偿标准。
法院观点：一审、二审法院均认为，合同约定"双方协商减免"，承租人需举证证明双方已就停工事由、时间、减免数额协商一致。承租人提交的施工日志等系单方制作，未经出租方确认；其提交的鉴定意见书所涉工地与本案工地不具关联性；且出租方提交的出入库单显示2023年6月仍有租赁物在场使用，能直接反驳"长期停工"主张。一审法院已按春节减免标准扣减4个月租金共计53200元，实际上已平衡双方权益。关于丢失租赁物赔偿，承租人虽援引"按市场价赔付"的补充条款，但未举证当前市场价格，原审参照合同列明赔偿标准并无不当。
裁判结果：二审驳回上诉，维持原判。承租人周某支付租金、运费、丢损费361934.59元及违约金（以该款为基数，按LPR的1.5倍自2025年7月19日起计至实付之日止）；30日内返还未归还租赁物，逾期按合同标准赔偿；担保人贾某、胥某对租金、丢损费及租赁物返还义务承担连带责任。
五、案例检索信息
- 案号：(2025)豫10民终2778号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：河南省许昌市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
六、实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：建筑设备租赁纠纷中，"协商减免"类条款是承租人最容易"想当然"使用的免责依据，但司法实践中此类主张几乎都会因举证不足而被驳回。征和律所提示遇有类似情形的当事人重点关注以下五点：
- 停工事实需"双方书面确认"。遇到疫情、环保限产、自然灾害等导致停工的，承租人应第一时间向出租方发出书面停工通知，并争取双方签字盖章的《停工确认书》或《租金减免协议》，明确停工起止时间和减免金额，切勿仅凭项目部内部施工日志主张权利。
- 归还租赁物是"止损"关键。合同往往约定"工地停工三个月以上承租人应主动归还租赁物"，承租人怠于归还的，租金会持续按日计算，最终远超原本可主张的减免空间。征和律所建议承租人在停工初期即办理退场入库手续，以入库单为节点固定租金计算截止时间。
- "按市场价赔付"条款须备好"市场价"证据。合同对丢失赔偿同时约定固定标准和"市场价"的，主张按市场价赔偿的一方必须提供同期同型号设备的报价单、采购发票或行业公允价格证明，否则法院将直接适用合同列明的固定赔偿标准。
- 担保人签字前务必厘清担保范围与期间。本案中两位担保人对租赁费、违约责任、丢损费在5年保证期内承担连带责任，最终与承租人共同被判赔35万余元。征和律所提醒，建筑设备租赁担保金额往往随租期累计放大，担保人切勿"碍于人情"草率签字。
- 违约金按LPR的1.5倍计算的可预期性。本案违约金标准为LPR的1.5倍，法院在合同未明确约定时通常会综合实际损失、过错程度、预期利益酌定，承租人不宜抱有"违约金可大幅调减"的侥幸心理。
对于出租方而言，征和律所建议在合同签订环节即细化"协商减免"的触发条件、协商程序与时限，避免承租人事后单方主张；对于承租方而言，应重视过程性证据的双向确认，遇到不可抗力事件第一时间启动协商并留痕。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。