小区外墙瓷砖脱落砸伤人物业要担责吗？征和律所结合武汉(2025)鄂01民终10192号案例实务解读

法律问题

小区外墙瓷砖脱落砸伤过路行人，物业公司以已尽日常维护义务、多次协调开发商维修为由主张免责，能否得到法院支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)鄂01民终10192号生效判决分析：物件脱落、坠落损害责任适用过错推定原则，物业公司作为小区外墙等共用部位的管理人，只要不能证明自己没有过错，就应当承担侵权赔偿责任。

如果物业公司已经明知小区存在多处外墙脱落的安全隐患，仅采取向开发商发函、日常零星维修的措施，未在隐患区域设置警示标志、采取围挡等更严格的安全防护措施，也未推动落实根本性维修方案的，会被认定为未尽到善良管理人的注意义务，存在明显过错，不能免除赔偿责任。至于物业公司主张的开发商、施工方等其他责任主体的责任，属于另一法律关系，物业公司赔偿后可另行追偿，但不能以此对抗受害人的赔偿请求。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

2. 《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

最新案例

基本事实

武汉某某物业服务有限公司为武汉东湖新技术开发区某还建小区提供物业服务，服务范围包含户外墙面等共用部位的养护管理。2023年11月23日，梅某路过小区菜市场门口时，被该小区3栋外墙脱落的瓷砖砸伤，造成十级伤残，先后产生医疗费、护理费等各项损失共计38万余元，物业公司先行垫付了22万余元医疗费。

经查，案涉小区此前已出现多处外墙脱落情况，物业公司仅就该问题与开发商、社区等进行过沟通协调，未在事故发生楼栋周边设置安全警示标志，也未采取围挡等针对性防护措施。

争议焦点

武汉某某物业服务有限公司是否已尽到管理义务、是否应当对梅某的损失承担赔偿责任。

法院观点

法院认为，物业公司作为案涉小区的物业管理人，对户外墙面等共用部位负有养护管理义务，且其明知小区存在多处外墙脱落的安全隐患，作为专业物业服务企业，应当采取比一般日常维护更有效的安全防护措施，但其提交的证据不足以证明其已尽到足够的管理义务，应当适用过错推定原则认定其存在过错，承担侵权赔偿责任。物业公司主张的开发商等其他主体责任，与本案不属于同一法律关系，可另行主张。

裁判结果

一审法院判决武汉某某物业服务有限公司向梅某赔偿各项损失共计157553.66元（扣除已垫付费用）；二审法院驳回物业公司上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)鄂01民终10192号
• 案由：物件脱落、坠落损害责任纠纷
• 审理法院：湖北省武汉市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月24日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 对物业服务企业：发现小区外墙、公共设施存在脱落坠落隐患时，不能仅停留在发函协调层面，必须第一时间采取临时防护措施——包括在隐患区域设置醒目警示标志、搭建防护围挡、限制人员通行、增加巡查频次，同时留存好所有防护、沟通的书面证据。对于有维修资金的小区要及时启动维修程序，没有维修资金的还建小区、老旧小区要主动向街道、社区报备，推动多方协调解决，仅以“已尽协调义务”主张免责很难得到法院支持。如果投保了公众责任险，发生事故后可及时联系保险公司参与理赔协商，减少后续理赔流程成本。

2. 对受害方：遭遇外墙脱落、高空坠物受伤时，第一时间报警固定现场证据，拍摄现场照片、视频，记录坠落物位置和周边环境，留存好全部医疗票据、护理费票据、财产损失凭证。维权时可直接起诉建筑物的管理人（物业公司）或所有人，无需先找到开发商、施工方，大幅降低维权成本。除医疗费、伤残赔偿金外，还可主张合理的律师费、精神损害抚慰金等费用。

3. 其他注意事项：本案中受害人主张的被扶养人生活费未获支持，原因是被扶养人有固定退休工资，不符合“无劳动能力且无其他生活来源”的法定条件；财产损失如衣物损坏等，若无法提供全额票据，法院会结合实际情况酌情认定。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。