租赁场地被超收电费能不能抵扣占用费？征和律所结合黄石(2025)鄂02民终1239号案例实务解读
法律问题
租赁场地过程中，出租人违反合同约定超收转供电电费，在租赁合同解除后，承租人能否主张将超收的电费直接抵扣欠付的场地占用费？个人独资企业的投资人是否需要对企业债务承担无限责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂02民终1239号生效判决解答：
- 1. 转供电方不得违反法律强制性规定和合同约定擅自抬高电价，超收的电费属于应当返还的债务，承租人有权主张抵扣同属金钱债务的场地占用费，无需另行提起诉讼，避免增加诉累。
- 2. 租赁合同解除时签订的一次性包干补偿协议，如无特殊约定，将涵盖承租人的场地平整、装修、设施投入等全部前期投入，承租人无权再就前述投入主张额外补偿。
- 3. 个人独资企业的投资人依法需以个人全部财产对企业债务承担无限责任，无需债权人举证企业财产不足以清偿债务。
- 4. 承租人确有合理经营需求的，可向法院举证申请腾退缓冲期，法院可结合实际情况酌情调整腾退期限。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十八条：当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
- 《中华人民共和国电力法》第四十三条：任何单位不得超越电价管理权限制定电价，供电企业不得擅自变更电价。第六十六条：违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。
- 《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
真实案例
大冶市某某培训学校（系柯某荣投资设立的个人独资企业，以下简称某某驾校）与大冶市某某研究所（以下简称大冶农科所）签订场地租赁协议，约定大冶农科所将塌陷区场地出租给某某驾校经营驾驶培训，电费标准为0.76元/度，后续双方又补充协议扩大租赁范围，租期至2017年12月31日。
2017年1月，双方签订《收回出租国有土地及房屋补助协议》，约定大冶农科所支付140万元一次性包干补偿，租赁关系解除，某某驾校享有1年过渡期用于腾退场地，补偿范围涵盖建筑材料、土石方（场地平整）等全部投入。协议签订后，大冶农科所足额支付了补偿款，但某某驾校过渡期满后一直未腾退场地，还于2021年出具保证书承诺2022年7月1日前腾退，到期后仍未履行。此外，租赁及占用期间，大冶农科所实际按照1.2元/度或1.5元/度的标准收取电费，远高于合同约定和国家电价标准，累计超收电费92943.98元，另收取用电押金3000元未退还。
大冶农科所起诉至一审法院，要求某某驾校腾退场地、支付场地占用费，柯某荣承担连带责任。一审法院认为超收电费系某某驾校自愿缴纳，不能抵扣占用费，判决某某驾校30日内腾退，支付占用费，柯某荣承担连带责任。
某某驾校、柯某荣不服提起上诉，湖北省黄石市中级人民法院二审审理后认为：大冶农科所超收电费违反法律规定和合同约定，超收部分属于应当返还的债务，与场地占用费属于关联的金钱债务，可直接抵扣；140万元补偿为一次性包干补偿，涵盖场地平整等投入，无需进行司法鉴定；某某驾校为个人独资企业，柯某荣应承担无限责任；考虑到某某驾校仍有500余名在读学员，酌情给予90天腾退缓冲期。最终二审改判调整腾退期限为90日，支持超收电费及押金抵扣场地占用费。
案例检索信息
案号：(2025)鄂02民终1239号
案由：租赁合同纠纷
审理法院：湖北省黄石市中级人民法院
裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 1. 转供电场景下，承租人要注意留存电费缴费凭证、电价约定的合同条款，如出租人超收电费，即便已经实际缴纳，仍可在诉讼中主张抵扣租金或占用费，无需另行起诉，降低维权成本。
- 2. 签署租赁合同解除的补偿协议时，务必明确补偿范围，如协议标注“一次性包干”“涵盖全部投入”，后续将无法再主张装修、场地平整、设施建设等额外补偿，签署前可咨询专业律师核查条款风险。
- 3. 个人独资企业的投资人需要对企业债务承担无限连带责任，不存在“有限责任”的保护，经营过程中要注意梳理债务风险，必要时可调整经营主体形式隔离风险。
- 4. 如承租人确实存在合理的腾退困难（如有在读学员、待处理库存、生产订单未完成等），可主动收集相关证据向法院说明，争取合理的腾退缓冲期，避免立即腾退造成重大经营损失。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。