承租人以租赁面积不足、鱼池有瑕疵为由拒付租金能否获支持？征和律所结合鄂州(2025)鄂07民终1340号案例实务解读
法律问题
土地租赁合同履行过程中，承租人以实际租赁面积与合同约定不符、租赁物存在使用瑕疵为由拒绝支付租金，能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂07民终1340号生效判决解答：合法有效的土地租赁合同对双方均具有法律约束力，承租人主张租赁面积不符、租赁物存在使用瑕疵的，需要承担举证责任，且应当在合理期限内向出租人提出书面异议。若承租人事先对租赁物进行过查验、实际使用租赁物超过一年才提出上述异议，又无充分证据证明主张的，其以此为由拒付租金的抗辩不会被法院支持，还需要承担逾期支付租金的违约责任。此外，不属于同一法律关系的纠纷（如本案中的保险理赔纠纷）不能直接抵扣租金，除非双方一致同意法院在本案中一并处理。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
真实案例
2023年1月，叶某从鄂州华容区某某村承租了长江段集体土地开挖鱼池，2023年12月叶某与胡某签订《农场土地租赁合同》，约定将其中5个共120亩鱼池转租给胡某养鱼，租赁期限5年，年租金5.5万元，采取先付后租方式，每年租期结束前30个工作日支付下一年租金，逾期按日万分之五计算违约金。合同签订后胡某支付了第一年租金5.5万元，未支付合同约定的押金。
2024年11月，叶某催促胡某支付第二年租金，胡某以鱼池实际面积仅102亩、部分鱼池不能存水、叶某干扰其正常经营为由拒绝支付，叶某遂向鄂州市华容区人民法院起诉，要求胡某支付租金5.5万元、违约金及押金。一审法院审理后认为双方合同合法有效，胡某未提供充分证据证明其抗辩主张，且未在合理期限内提出异议，判决胡某支付租金5.5万元，将违约金调整为按一年期LPR的四倍计算，驳回了叶某要求支付押金的诉讼请求。
胡某不服一审判决提起上诉，二审中双方均同意将共同投保的鱼池保险理赔款在本案中一并处理，经核算胡某应分得理赔款14904元。鄂州市中级人民法院审理后认为胡某的上诉理由无充分证据支撑，且其使用鱼池一年多才提出异议不符合常理，最终维持一审关于租金、违约金的判决，加判叶某向胡某支付理赔款14904元。
案例检索信息
- 案号：(2025)鄂07民终1340号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：湖北省鄂州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月21日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订土地、场地等不动产租赁合同前，双方应当共同到现场核验租赁物面积、使用条件，将核验结果明确写入合同条款，避免后续就租赁物基本情况产生争议。
- 承租人在使用租赁物过程中如果发现面积不符、存在使用瑕疵的，应当第一时间固定证据（如现场照片、视频、第三方测量报告等），并向出租人发送书面异议，不要等到出租人起诉索要租金时才提出抗辩，否则大概率不会被法院采信。
- 租赁合同履行过程中产生的其他不属于同一法律关系的纠纷（如保险理赔、财产损害赔偿等），优先协商处理，协商不成的应当另行起诉，不要直接以此为由拒付租金，否则将承担逾期支付的违约责任，得不偿失。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。