约定由第三方租户缴租金租户拒付，出租人能直接找承租方要吗？征和律所结合鄂州(2025)鄂07民终1390号案例实务解读
法律问题
租赁合同约定由第三方租户向出租人支付部分租金，若租户拒绝支付，出租人是否可以直接要求承租人承担付款责任？双方约定的“租户不付则承租人付”条款是否属于一般保证？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂07民终1390号生效判决解答：上述条款不属于一般保证，属于第三人代为履行约定。支付租金的主债务人原本就是承租人，约定由租户支付租金仅为付款方式的变更，并未发生债务转移，也不成立保证法律关系。根据《民法典》相关规定，第三人不履行付款义务的，债权人有权直接要求原债务人即承租人承担付款责任，无需先起诉第三方租户，承租人也不享有一般保证的先诉抗辩权。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十三条：当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第六百八十一条：保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。
真实案例
鄂州某甲发展有限责任公司与鄂州某物业有限公司存在长期租赁合同关系，双方约定物业公司每年向某甲公司支付租金1065857.16元。后双方签订《精品家居广场经营管理意见书》，约定其中80万元租金由两个家居品牌租户直接向某甲公司支付，若租户无力缴纳或拒绝缴纳，该部分款项全额由物业公司负责缴纳。
2025年1-6月租金共计532928.5元到期后，租户未向某甲公司支付租金，某甲公司起诉要求物业公司支付欠付租金及违约金。物业公司辩称案涉条款属于一般保证，某甲公司应先起诉租户并强制执行无果后才能向自己主张权利，同时反诉要求某甲公司支付代收的历史租金223万余元。
法院经审理认为，案涉条款属于第三人代为履行约定，不构成一般保证，第三人未付租金的责任应由承租人物业公司承担；物业公司主张的未收回租金无证据证明某甲公司存在代理过错，驳回其反诉请求。最终判决物业公司支付某甲公司租金532928.5元及逾期违约金，驳回上诉维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)鄂07民终1390号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：湖北省鄂州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订租赁合同如需约定第三方履行付款义务，应当明确约定条款性质：若为债务转移，必须取得债权人书面同意且第三方签字确认，否则仅视为第三人代为履行，原债务人仍需承担全部付款责任；若为保证担保，应当明确约定保证类型、保证期间等核心条款，避免产生性质争议。
- 委托他人代收租金的，应当定期对账，明确区分已收租金、未收租金范围，对于未收回的租金应当及时以权利人身份向租户主张，避免超过诉讼时效丧失胜诉权。
- 如遇类似第三方未履行付款义务的纠纷，可先行固定租户拒付的相关证据，直接向原债务人主张权利，无需耗费时间先行起诉第三方，减少维权成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。