转租商铺遇原房东收房次承租人能拒绝吗？征和律所结合鄂州(2025)鄂07民终568号案例实务解读
法律问题
从二房东手里转租的商铺，原产权方要求腾退时，次承租人能否以转租合同有效、原产权方未通知自己行使优先承租权、腾退会造成重大经营损失为由拒绝腾退？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂07民终568号生效判决分析：
第一，次承租人对房屋的占有权利完全依附于二房东的租赁权：如果二房东与原房东的租赁关系终止，次承租人的占有就失去了合法基础，构成无权占有，原产权方作为房屋权利人有权直接要求次承租人腾退房屋。
第二，优先承租权的法定主体是与原出租人签订租赁合同的承租人（即二房东），次承租人与原出租人之间不存在直接的合同关系，根据合同相对性原则，次承租人无权直接向原出租人主张优先承租权，也不能要求原出租人必须直接通知其参与招租。
第三，腾退可能产生的经营损失属于次承租人与二房东之间的转租合同纠纷范畴，次承租人可依据转租合同向二房东主张违约赔偿，但不能以此作为拒绝向原产权方腾房的抗辩理由，否则还可能承担额外的房屋占用费。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
最新案例
湖北某发展公司系鄂州某小区8间门面的经营管理方。2016年，原产权方将案涉门面出租给胡某，合同明确约定不得转租，租期经疫情延长后至2022年9月30日届满。租赁期间，胡某擅自将门面拆分转租给鄂州曹某批发部、鄂州周某干鲜店等6家次承租人，自行收取租金。
2022年，案涉房屋的经营管理权划转至湖北某发展公司。租赁期满后，胡某继续使用房屋，管理方未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。2023年2月，湖北某发展公司通知胡某房屋将重新公开招租，胡某签署《原租户不放弃优先承租权声明书》，但最终未在挂牌期内报名承租，视为放弃优先承租权。
湖北某发展公司通过公开招租确定新承租人后，向胡某送达清退通知，要求其限期腾房，但胡某及6家次承租人均拒绝搬离，湖北某发展公司遂诉至法院。一审判决胡某与6家次承租人共同腾退房屋，并由胡某支付相应房屋占用费。
6家次承租人不服一审判决提起上诉，主张转租合同有效、管理方未通知其行使优先承租权、腾退会造成重大经营损失，请求驳回腾房诉请。
鄂州市中级人民法院二审认为：湖北某发展公司送达重新招租告知函的行为，已发生解除不定期租赁合同的效力，胡某的租赁权消灭，次承租人的占有随之转为无权占有，管理方有权要求其腾退；次承租人与胡某存在转租合同关系，与原出租人无直接合同关系，无权向管理方主张优先承租权；其所称经营损失无充分证据证明系管理方导致，不能对抗法定腾退义务。最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)鄂07民终568号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：湖北省鄂州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租商铺前务必核实出租方身份：若出租方为产权人，需查验不动产权属证明；若为转租的二房东，必须要求其提供原产权人同意转租的书面文件，并仔细核对原租赁合同的剩余租期，避免租期届满后被迫腾退的风险。
- 次承租人若需保障优先承租权益，应在转租合同中明确约定二房东的通知义务及违约责任：因法律未赋予次承租人直接向原出租人主张优先承租权的权利，次承租人只能通过合同约束二房东，要求其及时转达招租信息、配合行使优先承租权，否则可追究二房东的违约责任。
- 收到原产权方的腾房通知后，切勿以拒不搬离的方式消极对抗：否则不仅会败诉，还需承担逾期腾房的占用费、诉讼费等额外损失。建议第一时间固定装修投入、库存损失、经营流水等证据，依据转租合同向二房东主张违约赔偿，协商不成可通过诉讼维权。
- 租赁期满后若双方未续签合同但承租人继续使用房屋的，将转为不定期租赁，双方均有权随时解除合同，仅需提前合理期限通知。建议无论是承租人还是次承租人，均应在租期届满前主动协商续租事宜，提前做好备选经营场地预案，避免被动应对。
此外，本案中还涉及履约保证金的处理规则：若承租人已交纳履约保证金，合同到期且无违约情形的，出租人应当返还保证金，也可与房屋占用费等应付费用相互抵扣。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。