买了产权式商铺没签降租补充协议，运营方能不能少给租金？征和律所结合荆门(2025)鄂08民终514号案例实务解读
法律问题
产权式商铺运营方因经营困难提出降租，业主未签订补充协议的，还能按原合同约定标准领取租金吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂08民终514号生效判决解答：很多人买产权式商铺就是图“躺赚租金”，但这类商铺和独立门面不一样，它是靠整个商场统一运营才能产生收益的，本质是“一荣俱荣、一损俱损”的整体经营模式。如果遇到疫情这种订立合同时完全无法预见的突发公共事件，导致商场运营难以为继，继续按原合同支付高租金可能直接让运营方破产，最终业主反而一分钱都拿不到，这种情况下法律是允许调整租金标准的。
而且如果大部分业主（占比超过三分之二）都同意了新的租金方案，哪怕个别业主没签字，法院也可能从全体业主整体利益出发，参照这个方案调整合同。毕竟如果少数业主要求按原合同履行，导致整个商场运营崩盘，损害的是所有业主的利益，这也属于《民法典》禁止的滥用民事权利的情形。
当然，不是运营方随口说经营困难就能随便降租，必须拿出真凭实据证明确实是因为不可预见的客观情况导致经营难以为继，而且得先和业主充分协商，协商不成才能通过法院或仲裁机构变更合同。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第一百三十二条：民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
真实案例
黄某、赵某购买了荆门大家装家居馆的产权式商铺，2013年与荆门某某商业管理有限公司（以下简称荆门某某公司）签订《产权商铺委托租赁管理合同书》，约定将商铺委托给荆门某某公司统一运营20年，合同明确了各阶段的租金标准及逾期付款违约金。
2023年，受疫情及后疫情时期宏观经济低迷影响，荆门大家装实体商户经营困难，荆门某某公司无力按原合同标准支付租金，经当地矛盾纠纷多元化解中心调解，拟定了2023版补充协议，调整了租金标准（降低租金，部分收益以商场提货卡形式支付），最终有853户业主签订了该协议，占总业主数的82.8%。但黄某、赵某不同意该方案，起诉要求荆门某某公司按原合同支付欠付租金及违约金，同时要求武汉某甲置业有限公司、湖北某某房地产开发有限公司承担连带责任。荆门某某公司则反诉请求法院变更原合同，参照2023版补充协议履行。
一审法院认为本案符合情势变更适用条件，且产权式商铺需统一经营，多数业主已签订补充协议，故判决变更合同参照2023版补充协议履行。黄某、赵某不服，向湖北省荆门市中级人民法院提起上诉。
二审法院审理认为，新冠肺炎疫情及防控措施是当事人订立合同时无法预见、不能避免的客观情况，导致案涉合同履行基础发生重大变化，继续按原合同履行会导致双方利益失衡，符合情势变更的法定条件。同时，案涉商铺属于产权式商铺，不具备独立经营条件，需统一规划、整体使用才能体现价值，现超过三分之二的业主已同意变更方案，参照该方案履行符合物尽其用、全体业主利益最大化的原则。此外，荆门某某公司与股东财产相互独立，不构成人格混同，武汉某甲置业有限公司、湖北某某房地产开发有限公司无需承担连带责任。
最终二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)鄂08民终514号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：湖北省荆门市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对产权式商铺投资者而言：购买前要充分了解产权式商铺“统一运营、收益共享、风险共担”的核心特点，不要轻信“稳赚不赔”的宣传，合理评估投资风险。如果后续遇到运营方提出降租、调整支付方式等要求，不要盲目拒绝或跟风签字，先要求运营方出示真实的经营数据（如空铺率、租金收缴率、财务报表等），结合多数业主的协商方案理性判断，必要时可委托律师介入评估方案的合法性与合理性，避免因单独维权增加成本甚至得不偿失。
- 对商业运营方而言：主张适用情势变更原则调整合同的，必须留存好充分的证据证明合同履行基础发生了重大变化（如疫情防控文件、经营亏损审计报告、商户退租记录、空铺率统计等），且要先与业主进行充分协商，不得单方擅自降租。对于产权式商铺项目，建议通过业主委员会、人民调解组织等第三方平台搭建沟通渠道，尽量争取多数业主同意形成统一方案，既降低诉讼风险，也有利于商场后续稳定运营。
- 此外，本案中业主主张一人公司股东承担连带责任未获支持，核心原因是运营方能够证明公司财产与股东财产相互独立。提醒广大一人有限责任公司股东，务必规范公司财务管理制度，每年编制财务会计报告并经会计师事务所审计，避免出现公司财产与股东财产混同的情况，否则将对公司债务承担连带责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。