签了以房抵工程款协议就不用付工程款了？征和律所结合荆州(2025)鄂10民终917号案例实务解读
法律问题
建设工程施工中，开发商常常用房子、车位抵欠付的工程款，也就是业内常说的“工抵房”。那是不是只要双方签了工抵协议，开发商就不用再付对应的工程款了？如果工抵的房子一直没网签、没交付，施工方还能回头要工程款吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂10民终917号生效判决分析：签了工抵协议不等于原工程款债务直接消失，关键看两个核心要点：一是双方有没有明确约定“签了工抵协议就不用再付工程款，只能主张房屋/车位权利”；二是工抵协议有没有实际履行完毕。
我国法律对以物抵债的性质有明确规则：除非双方白纸黑字约定工抵协议生效后原债务直接消灭（法律上叫“债的更新”），否则默认都是“新债清偿”——相当于开发商多提供了一种还钱的方式，原来的工程款债务依然存在，只有房子/车位实际交付、办完产权登记，原债务才会彻底消灭。如果工抵协议没履行成，施工方可以选择要求履行工抵协议要房子，也可以选择要求开发商支付原工程款。
本案中，双方签订的工抵协议里并没有“协议签订后对应工程款债务即消灭”的明确约定，而且既没签正式的商品房买卖合同、车位使用权转让协议，也没办理网签备案，工抵协议根本没履行完毕，所以施工方有权要求开发商继续支付对应的84万余元工程款。
法律依据
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条第二款：债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最新案例
基本事实
2021年，苏州某某节能科技股份有限公司（以下简称“苏州节能公司”）承接了荆州梁某置业有限公司（以下简称“梁某置业”）开发的公安县中梁首府项目外墙涂料供货及施工工程，双方签订了施工合同及补充协议，约定总价款暂定四百余万元，后续根据实际工程量调整。
2022年2月案涉工程竣工验收合格，经第三方审核确认总工程款为5574073元。梁某置业陆续支付了部分工程款，还剩176万余元未付。2023年9月，双方签订《工抵协议》，约定用一套商品房加6个车位抵扣845917元工程款，但协议签订后，双方一直未签署正式的购房合同、车位转让协议，也未办理网签备案手续。
后来苏州节能公司多次催要工程款无果，诉至法院，要求梁某置业支付全部欠付工程款及利息。梁某置业辩称其中84万余元已经通过工抵房抵扣，无需再支付。一审法院支持了苏州节能公司的诉讼请求，梁某置业不服，上诉至湖北省荆州市中级人民法院。
争议焦点
案涉《工抵协议》属于“债的更新”还是“新债清偿”？845917元工程款债务是否因工抵协议签订而消灭？
法院观点
首先，关于工抵协议的性质：根据法律规定，以物抵债协议达成后、新债履行完毕前，原债务并不消灭。只有双方明确约定协议签订后原债务即告消灭的，才构成债的更新。本案中，双方的工抵协议并未明确约定签订后原工程款债务直接消灭，因此属于新债清偿，而非债的更新。
其次，关于工抵协议是否履行完毕：工抵协议明确约定了签署抵扣确认单、签订购房合同及车位协议、办理网签备案等履行流程，但双方仅签署了抵扣确认单，后续核心履行环节均未完成。仅靠抵扣确认单不足以实现以房抵债的合同目的，因此工抵协议并未履行完毕，原工程款债务并未消灭。
裁判结果
湖北省荆州市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判，梁某置业仍需向苏州节能公司支付全部欠付工程款1761605.68元及相应违约金。
案例检索信息
- 案号：(2025)鄂10民终917号
- 案由：建设工程合同纠纷
- 审理法院：湖北省荆州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
👉 对施工方来说：
- 签工抵协议前一定要核实抵债房屋/车位的产权状态，确认没有被出售、抵押、查封，具备正常网签交付条件，避免签完协议才发现房屋早已不属于开发商。
- 签订工抵协议时，不要轻易签署“无条件不可撤销”“不得再主张工程款”这类加重自身义务的条款，建议明确约定“若抵债房屋/车位在约定期限内无法完成网签或交付，承包人有权直接主张原工程款及逾期违约金”，保留维权主动权。
- 工抵协议签订后要及时跟进履行进度，督促开发商尽快签署正式合同、办理网签备案。如果开发商拖延履行，要及时发送书面催告函，催告后仍不履行的，可以直接起诉主张原工程款，避免久拖不决扩大损失。
👉 对开发商来说：
- 如果希望通过工抵协议彻底消灭对应工程款债务，必须在协议中明确约定“本协议生效后，对应金额的工程款债务即告消灭，承包人仅能主张工抵协议项下的房屋/车位权利，不得再以任何理由主张原工程款”，否则司法实践中都会默认按新债清偿处理，工抵未履行的仍需支付工程款。
- 用于抵债的房屋/车位要确保产权清晰、无权利负担，能够按约定交付并办理网签，否则既要承担工抵协议的违约责任，又要继续支付原工程款，反而增加成本。
此外，本案还涉及装饰装修工程优先受偿权的认定规则：外墙涂料工程属于装饰装修工程，承包人虽享有建设工程价款优先受偿权，但因装饰装修部分与主体工程不可分割，无法单独折价拍卖，因此需与主体工程承包人共同就整体工程折价、拍卖的价款优先受偿，施工方主张优先受偿权时需注意这一限制。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。