买房约定先办证后付尾款 开发商主张逾期付款违约金能获支持吗？征和律所结合咸宁(2025)鄂12民终485号案例实务解读

法律问题

商品房买卖合同约定买受人在取得不动产权属证书时支付剩余购房款，开发商未举证证明已履行协助办证义务，且存在逾期交房在先违约情形的，买受人是否有权暂缓支付尾款？开发商主张逾期付款违约金能否得到法院支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)鄂12民终485号生效判决解答：

首先，合法有效的商品房买卖合同及补充协议对买卖双方均具有法律约束力，若补充协议对尾款支付时间作出了与主合同不一致的特别约定，通常以补充协议约定为准。本案中双方补充协议明确约定剩余40%购房款在买受人拿到房产证、土地使用权证时一次性付清，属于附条件的付款约定，在条件未成就时，买受人有权拒绝支付尾款。

其次，开发商作为负有协助办理不动产权属登记义务的一方，应当举证证明其已完成将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案、通知买受人配合办证等义务，若无法举证的，需承担不利后果，买受人的付款抗辩权应当得到支持。

最后，若开发商存在逾期交房的在先违约行为，买受人有权依据法律规定行使先履行抗辩权，暂缓支付对应购房款的行为不构成违约，无需承担逾期付款的违约责任。但如果房屋已具备交付、办证条件，买受人因自身原因拒绝收房、不提交办证资料的，会被视为付款条件已成就，仍需支付剩余购房款。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
• 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

真实案例

基本事实

武汉市某某房地产开发赤壁有限公司（以下简称某甲公司）与江某甲签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定江某甲购买某甲公司开发的涉案房屋，总房款356504元；付款方式为首付20万元，剩余40%尾款在江某甲取得房产证、土地使用权证时一次性付清；某甲公司应于2016年8月30日前交付验收合格的房屋，逾期交房需承担违约金。

合同签订后，江某甲支付了20万元首付款，但某甲公司未能按约定期限交房，直至2019年4月28日涉案房屋所在工程才完成竣工验收备案，2019年9月23日完成房屋首次登记。此前江某甲曾起诉某甲公司要求交房及支付逾期交房违约金，生效判决已判令某甲公司履行交房义务并支付逾期交房违约金19400元。

后某甲公司向法院起诉，要求江某甲支付剩余购房款156504元，并按日万分之一的标准支付自2019年4月29日起的逾期付款违约金。江某甲抗辩认为尾款支付条件尚未成就，某甲公司还应承担迟延装修违约金、经营损失等。

法院观点

法院经审理认为：

1. 双方签订的合同及补充协议合法有效，补充协议约定的尾款支付条件为买受人取得权属证书，某甲公司未举证证明其已履行协助办证义务，江某甲享有付款抗辩权，暂缓支付尾款不构成违约。
2. 某甲公司逾期交房在先，江某甲行使先履行抗辩权符合法律规定，某甲公司主张的逾期付款违约金无事实和法律依据，不予支持。
3. 涉案房屋已完成竣工验收备案及首次登记，具备交付和办证条件，江某甲因自身原因不收房、不提交办证资料的，视为付款条件已成就，应支付剩余购房款。
4. 江某甲主张的迟延装修违约金、经营损失等，因其在一审中作为被告未提出反诉，二审不予审理，可另行主张。

裁判结果

一审判决：江某甲于判决生效后十日内向某甲公司支付剩余购房款156504元；驳回某甲公司的其他诉讼请求。

二审判决：驳回双方上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)鄂12民终485号
• 案由：商品房销售合同纠纷
• 审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月26日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 对购房者而言：一是签订购房合同时要明确付款与交房、办证的先后履行顺序，若约定“先办证后付款”等附条件付款条款，要注意留存相关沟通记录、催告函等证据，证明开发商未履行在先义务；二是若开发商逾期交房或拒不配合办证，要及时以书面形式催告并留存送达凭证，避免被法院认定为“因自身原因导致付款条件不成就”；三是行使先履行抗辩权要与开发商的违约程度相对应，不能滥用抗辩权拒绝履行全部付款义务。

2. 对开发商而言：一是要严格按照合同约定履行交房、协助办证义务，及时将办理权属登记所需资料报不动产登记部门备案，并以书面形式通知买受人配合办证，留存好通知及送达证据；二是向购房者主张逾期付款违约金前，需先确认自身已完全履行在先合同义务，避免因自身违约导致违约金诉请被驳回；三是补充协议与主合同约定不一致的，一般以补充协议为准，签订补充协议时要仔细核对付款、交房、办证等核心条款，避免出现权利义务失衡的情况。

3. 此外需要注意，若购房者在诉讼中作为被告，想要主张开发商承担违约金、赔偿损失等诉求的，应当在一审举证期限内提出反诉，否则二审法院不会直接审理该部分诉求，只能另行起诉，会增加维权的时间成本。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。