农贸市场钢构大棚雪灾垮塌该谁修？征和律所结合咸宁(2025)鄂12民终628号案例实务解读
法律问题
商业地产托管经营期间，建筑物主体结构因自然灾害受损，修复责任应当由产权方还是受托经营方承担？产权托管协议中约定的“市场内配套设施日常维护”义务是否涵盖钢结构顶棚等建筑物主体部分？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂12民终628号生效判决解答：认定托管经营期间建筑物受损的修复责任主体，应当以双方签订的合法有效协议约定为核心依据，结合维护义务的范围、维护事项的性质、受托方的资质能力综合判断：
- 从协议约定范围来看，若协议明确约定受托方仅负责“配套设施的日常维护”，则钢结构顶棚等建筑物主体结构不属于配套设施范畴，相应的修复义务不应当由受托方承担；
- 从维护事项的性质来看，建筑物主体结构的维护、修缮属于需要专业资质的工程类事项，若受托方仅为市场经营管理主体，不具备相应建筑施工资质，一般不宜认定其负有主体结构维护义务；
- 从风险承担的原则来看，产权人作为建筑物的所有权人，享有建筑物的所有权收益，也应当承担建筑物主体结构因自然损耗、自然灾害受损的风险，除非协议另有明确约定。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十七条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。
- 《中华人民共和国建筑法》第二十六条：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
真实案例
基本事实
赤壁市某甲有限公司（以下简称甲公司）系官塘某农贸市场的产权方，2023年3月15日，甲公司与赤壁市某乙有限公司（以下简称乙公司）、案外人签订《官塘某农贸市场产权托管协议书》，约定将农贸市场7号、8号、10号、11号四栋商住楼合围范围内的摊位区（面积4900平方米）无偿托管给乙公司经营管理，托管期限20年。协议明确约定乙公司的义务包括：负责市场交付后的管理运营、收取摊位费、承担水电费，以及“负责该市场内配套设施的日常维护”。
2024年2月，赤壁市遭遇多轮雨雪冻雨天气，2月25日，农贸市场钢结构顶棚因局部雪压超过设计承受能力发生整体垮塌，同时造成周边商住楼部分门窗、玻璃、防盗网损坏。甲公司认为乙公司作为市场托管管理人，未尽到顶棚积雪清理义务，应当承担修复责任，遂向法院起诉要求乙公司修复钢构大棚及受损设施。
法院观点
法院经审理认为，案涉钢结构顶棚属于建筑物的主体结构（屋顶），独立于摊位经营区域存在，不属于协议约定的“市场内配套设施”范畴；乙公司作为市场经营管理主体，不具备钢结构主体工程的维护施工资质，且协议约定的托管内容仅为摊位区经营管理及配套设施维护，并不包含建筑物主体结构的维护义务。因此，钢构大棚垮塌后的修复责任不应由乙公司承担。
对于乙公司提出的解除托管协议的反诉请求，法院认为本诉为物权保护纠纷（恢复原状），反诉为合同纠纷（解除合同），不属于同一法律关系，不予合并审理，告知乙公司另行起诉。
裁判结果
一审法院判决驳回甲公司的全部诉讼请求，甲公司不服提起上诉，湖北省咸宁市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费用均由甲公司负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)鄂12民终628号
- 案由：恢复原状纠纷
- 审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订托管、租赁、物业服务等涉及建筑物管理的协议时，务必明确维护责任的边界：建议采用“概括+列举”的方式，明确约定哪些属于配套设施（如摊位、水电管线、监控设备、保洁设施等），哪些属于主体结构（如屋顶、梁柱、外墙、地基等），分别约定维护责任主体和费用承担方式，避免因“配套设施”“日常维护”等模糊表述引发争议。
- 涉及建筑物主体结构、特殊设施（如钢结构、幕墙、电梯）的维护，应当委托具备相应资质的专业机构进行：若约定由不具备资质的经营管理方承担主体结构维护义务，不仅可能因违反建筑法资质规定导致条款无效，还可能因维护不当引发安全事故，造成更大损失。
- 极端天气前后，产权方和管理方均应尽到合理的安全保障义务：即使主体结构维护责任在产权方，管理方也应当在极端天气前及时发出安全提示，采取必要的防范措施（如提醒商户撤离、临时关闭市场），天气后及时排查隐患，防止损失扩大，否则可能因未尽到安全保障义务承担相应的过错责任。
- 不同法律关系的诉讼请求应当合理选择起诉方式：本案中乙公司提出的解除合同反诉与本诉恢复原状不属于同一法律关系，法院未予合并审理，当事人可另行提起合同之诉。遇到多争议点的纠纷时，建议先咨询专业律师，选择最优的诉讼策略，避免浪费诉讼成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。