租了厂房设备称出租人未按约交付能拒付租金吗？征和律所结合咸宁(2025)鄂12民终880号案例实务解读
法律问题
承租人租赁厂房设备后，以出租人未按约定交付租赁资产为由拒付租金，这种抗辩能得到法院支持吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂12民终880号生效判决分析：承租人以出租人未按约交付租赁物为由拒付租金的，需要承担举证责任，提供充分证据证明出租人未履行交付义务、租赁物不符合约定等事实。如果承租人在签订租赁合同前已对租赁物进行现场查勘、签署了认可租赁物现状的书面文件，且已实际进场占有、使用租赁资产的，再以“出租人未按约交付租赁物”为由拒付租金的，缺乏事实依据，法院不会支持。承租人逾期支付租金的，还会构成违约，需要承担支付违约金、解除合同等违约责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最新案例
基本事实
2024年1月，湖北某某材料科技有限公司（以下简称某甲科技公司）通过公开竞价方式，竞得咸宁某某再生资源利用有限公司（以下简称某再生资源公司）所有的建筑垃圾资源再利用项目厂房及设备的五年租赁权，双方签署《竞价结果确认书》，某甲科技公司交纳了100万元竞买保证金。
2024年3月15日，双方正式签订《资产租赁合同》，约定首年租金340.51万元，采用“先付款、后使用”的模式，承租人需在合同签订后7日内支付首年租金及200万元履约保证金；如果承租人逾期支付租金超过10日，出租人有权解除合同。
合同签订前，某甲科技公司就签署了《竞租人声明》，明确表示已亲赴现场查勘租赁物，对租赁物现状完全满意；合同签订后，某甲科技公司于2024年3月正式进场，但一直未按约定支付履约保证金及首年租金。经多次催告无果后，某再生资源公司向一审法院提起诉讼，要求解除租赁合同、支付欠付租金及违约金，并主张某甲科技公司的唯一股东何某承担连带清偿责任。
争议焦点
- 某再生资源公司是否按约定交付了租赁资产，某甲科技公司能否以此为由拒付租金？
- 案涉租赁合同是否应当解除，违约责任如何承担？
- 何某作为一人公司的股东，是否应对公司债务承担连带责任？
法院观点
一审及二审法院均认为：首先，某甲科技公司签署的《竞租人声明》明确其已现场查勘租赁物并认可现状，且已实际进场占有租赁资产，其主张出租人未按约交付租赁物，但未提供任何有效证据证明，该抗辩理由不能成立。其次，某甲科技公司未按合同约定支付租金及履约保证金，经催告后仍未履行，已构成根本违约，符合合同约定的解除条件，出租人有权解除合同，某甲科技公司应当支付欠付租金并承担相应的违约金。最后，何某作为某甲科技公司的唯一股东，未能举证证明公司财产独立于其个人财产，根据公司法的相关规定，应对公司债务承担连带清偿责任。
裁判结果
湖北省咸宁市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判，即：
- 确认双方签订的《资产租赁合同》于2025年2月12日解除；
- 某甲科技公司向某再生资源公司支付欠付租金1731139.5元；
- 某甲科技公司于判决生效之日起十五日内腾退并返还全部租赁资产，并按约定标准支付占有使用费；
- 某甲科技公司支付解除合同违约金681020元；
- 何某对上述债务承担连带清偿责任。
案例检索信息
- 案号：(2025)鄂12民终880号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租方而言：在出租厂房、设备等资产时，一定要注意留存交付凭证，比如租赁物交接清单、钥匙签收记录、进场确认书等，明确交付时间和交付状态；如果是通过公开竞价方式出租的，要妥善保管竞买人签署的现场查勘声明、竞价确认书等文件，提前固定“承租人已认可租赁物现状”的证据，避免后续产生纠纷时举证困难。
- 对承租方而言：在签订租赁合同前，一定要仔细查验租赁物的实际状况，确认租赁物的数量、质量、功能等符合自身使用需求后，再签署相关确认文件；如果租赁后发现出租人确实未按约定交付租赁物，或者租赁物存在质量问题影响使用的，一定要及时以书面形式向出租人提出异议，并留存好沟通记录、问题照片视频等证据，不能仅以口头抗辩就拒绝支付租金，否则很可能被认定为违约，承担不必要的损失。
- 此外，本案还涉及一人有限责任公司的股东连带责任问题。如果您是一人公司的股东，一定要规范公司的财务管理制度，每年编制财务会计报告并委托会计师事务所进行审计，严格区分个人财产和公司财产，避免出现财产混同的情况，否则需要对公司的全部债务承担连带责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。