购买集体土地安置房遇拆除合同无效能退购房款吗？征和律所结合长沙(2025)湘01民终5172号案例实务解读
法律问题
城镇居民购买农村集体土地上的拆迁安置房（俗称“小产权房”），买卖合同因违反法律强制性规定被认定无效后，若房屋因危房被拆除，买方已经支付的购房款还能要求卖方返还吗？合同无效后的损失赔偿责任该怎么划分？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)湘01民终5172号生效判决解答：首先，城镇居民购买农村集体经济组织所有土地上的房屋，因违反土地管理法的强制性规定，买卖合同通常会被认定为无效。其次，合同无效后的法律后果是双方互相返还财产，但如果房屋已经因拆除、灭失等原因无法返还的，双方无需再履行返还义务，而是按照过错比例对房屋的价值损失进行赔偿。
具体到本案中，买方已付的8万元购房款，因房屋已被拆除买方无法返还，故卖方无需再向买方返还购房款，而是根据双方过错程度，结合买方已付房款的比例，向买方赔偿房屋及装修的增值损失。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
真实案例
基本事实：周某一户是长沙市芙蓉区某某社区的集体经济组织成员，2000年5月，非该集体成员的黄某与周某签订《房屋买卖协议书》，约定周某将其拆迁安置的一套自建房以90280元的价格卖给黄某，协议由当时的村委会盖章见证。合同签订后，黄某分两次支付了8万元购房款，剩余10280元作为证件及质量保证金未支付，周某交付房屋后，黄某装修并居住了20余年。
后来，周某一户擅自在房屋上加层，导致案涉房屋被鉴定为D级危房，2022年房屋被拆除，原址由周某一户重建。黄某遂起诉至法院，要求赔偿房屋及装修损失。经湖南某某房地产土地资产评估有限公司评估，案涉房屋及装修价值为478900元。一审法院认定合同无效，判决周某一户赔偿黄某损失297047.30元、鉴定费4962元，双方均不服提起上诉。
法院观点：首先，案涉房屋建在集体土地上，黄某非集体经济组织成员，买卖合同因违反法律强制性规定无效。其次，房屋已被拆除，黄某无法返还房屋，故周某一户也无需返还8万元购房款。关于过错比例，周某一户明知房屋不能卖给非集体成员仍出售，且违规加层导致房屋成为危房被拆除，应承担主要责任；黄某未尽到审慎注意义务，承担次要责任，一审酌定的7:3责任比例符合实际。另外，黄某仅支付了88.61%的购房款，损失应按已付房款比例计算。
裁判结果：湖南省长沙市中级人民法院二审判决驳回双方上诉，维持原判，周某一户需向黄某支付房屋及装修损失297047.30元、鉴定费4962元。
案例检索信息
- 案号：(2025)湘01民终5172号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：湖南省长沙市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 谨慎购买“小产权房”“集体土地安置房”：非本集体经济组织成员购买此类房屋的，买卖合同大概率会被认定无效，买方无法取得房屋所有权，还可能面临房屋被拆除、无法获得拆迁补偿等风险，购房前务必核实房屋的土地性质和产权情况。
- 留存全部交易证据：如果已经购买了此类房屋，一定要妥善保管购房合同、付款凭证、装修票据、居住证明、沟通记录等全部证据，一旦发生纠纷，这些证据是主张损失赔偿的核心依据。
- 违规加建风险极高：房屋所有权人不得擅自对房屋进行加层、改建，否则不仅可能面临行政处罚，还可能导致房屋成为危房，引发安全事故和民事赔偿责任，本案中卖方就是因为违规加层加重了自身的过错责任。
- 合同无效后的损失并非仅退房款：很多人以为合同无效就是退钱退房，但如果房屋已经增值、灭失或者有装修添附，法院会结合双方过错程度、房屋增值情况、实际履行情况等综合认定损失金额，遇到此类纠纷建议及时咨询专业律师，合理主张自身权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。