买村集体安置房遇拆除合同无效能要回购房款吗？征和律所结合长沙(2025)湘01民终5229号案例实务解读

征和律师事务所 | 2026-09-17 | 房屋买卖合同纠纷

法律问题

非本集体经济组织成员购买农村集体土地上的拆迁安置房，买卖合同被认定无效后，已付购房款能否要求返还？房屋灭失后的损失赔偿责任如何划分？

征和律师事务所结合(2025)湘01民终5229号生效判决解答：

第一，非本集体经济组织成员购买建造在集体土地上的拆迁安置房，因违反土地管理法的强制性规定，买卖合同会被认定为无效。即使有村委会或居委会的见证，也不能改变合同无效的法律后果。

第二，合同无效后，原则上双方应当互相返还财产：买受人返还房屋，出卖人返还购房款。但如果案涉房屋已经因拆除、灭失等原因无法返还的，出卖人也无需再向买受人返还购房款，双方应当按照过错比例分担房屋价值对应的损失。

第三，损失赔偿的责任比例，法院会结合双方的过错程度综合判定：通常情况下，出卖人作为集体经济组织成员，明知房屋不能对外出售仍出让，过错程度更高；如果房屋灭失是出卖人自身违规加建等行为导致的，还会进一步加重出卖人的责任。同时，损失计算会参考买受人已付购房款的比例、房屋增值情况、实际使用年限等因素。

1. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第九条第二款
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

刘某、陈某、刘某某三人均为长沙市芙蓉区某社区集体经济组织成员，家庭享有一套集体土地上的拆迁安置房。2000年，因建房资金不足，刘某与非本集体经济组织成员的王某、袁某签订《建房协议》，约定将案涉安置房第三层出售给王某、袁某，总价款68800元，协议经原村委会盖章见证。

协议签订后，王某、袁某支付了64800元购房款，装修后入住该房屋长达20余年。后刘某在原有房屋基础上违规加层，导致整栋房屋被鉴定为D级危房，于2022年被政府拆除，原址已重建新房。王某、袁某因无法取得重建后的房屋，诉至法院要求赔偿房屋及装修损失、租金损失等。

法院审理认为，案涉《建房协议》名为合建、实为房屋买卖，因买受人非本集体经济组织成员，违反土地管理法强制性规定，应属无效。

关于购房款返还：因案涉房屋已被拆除，王某、袁某无法向刘某一家返还房屋，故刘某一家也无需返还已收取的64800元购房款。

关于损失划分：刘某一家明知房屋不能对外出售仍出让，且违规加层导致房屋被拆除，存在主要过错；王某、袁某未尽到审慎注意义务，存在次要过错，一审法院酌情确定过错比例为7:3（出卖人70%、买受人30%），符合案件实际。同时，因王某、袁某仅支付了94.19%的购房款，损失应按已付房款比例折算。

二审法院驳回双方全部上诉，维持原判：刘某、陈某、刘某某向王某、袁某支付房屋及装修损失共计223446.94元、鉴定费5274元。

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

谨慎购买集体土地上的房屋：无论是“小产权房”、村集体安置房还是宅基地上的房屋，非本集体经济组织成员购买的，合同均属无效，无法办理产权过户，遇到拆迁、危房整治等情况时，购房人的权益很难得到完整保障，切勿因价格低廉或有村委会见证就盲目购买。
留存全部交易与使用证据：如果已经购买了此类房屋，务必留存好购房协议、付款凭证、装修合同及付款记录、水电物业费缴纳凭证等全部材料，一旦发生纠纷，这些证据是主张损失赔偿的核心依据。
过错比例影响赔偿金额：此类案件中，法院划分过错比例会综合多方面因素，比如出卖人是否隐瞒房屋性质、是否存在违规加建等导致房屋灭失的行为，买受人是否明知无资格仍购买、是否实际长期使用房屋等，遇到纠纷建议尽早委托专业律师梳理证据，争取更有利的责任划分。
此外需要注意，村委会/居委会的见证仅能证明协议签订的真实性，不能改变合同的法律效力，不要轻信“有见证就有效”的说法。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。