买房付了定金后开发商把房另卖他人，定金能退吗？征和律所结合长沙(2025)湘01民终8400号案例实务解读

法律问题

购房者签订商品房认购协议并支付定金后，开发商未与购房者签订正式购房合同、反而将房屋另售他人，购房者支付的定金能不能退？谁应当承担违约责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)湘01民终8400号生效判决解答：首先，商品房认购协议是买卖双方就房屋交易达成的初步合意，只要是双方真实意思表示、不违反法律强制性规定，就合法有效，对双方均有约束力，双方都应当按照约定履行签订正式商品房买卖合同的义务。

其次，判断谁构成违约的核心是看哪一方违反了认购协议的约定。本案中，开发商主张购房者逾期付款、自己有权没收定金，但开发商既没有证据证明其已经为购房者提供了签订正式购房合同的条件，也没有证据证明其向购房者履行了催缴房款、告知逾期将解除协议并另售房屋的义务，反而在认购协议尚未解除的情况下，直接将案涉房屋出售给第三人，导致认购协议的合同目的完全无法实现，属于根本违约。

最后，定金罚则的适用前提是守约方向违约方主张定金责任，违约方无权要求适用定金罚则没收定金。本案中购房者已经支付了大部分购房款，定金也已经转为购房款，开发商作为根本违约方，不仅无权没收定金，还应当向购房者退还全部已付购房款，并承担相应的资金占用损失。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

真实案例

2018年5月，梁某与湖南嘉某投资置业有限公司（以下简称“嘉某公司”）签订《房屋认购协议》，约定梁某以726935元的总价购买嘉某公司开发的长沙某楼盘1202号房屋，梁某需支付10万元定金，后续分期支付房款，双方签订正式《商品房买卖合同》。

协议签订后，梁某于当日支付10万元定金，此后陆续分多笔支付购房款共计538935元（含定金）。但双方始终未签订正式的商品房买卖合同，嘉某公司也未向梁某交付房屋。

2022年，嘉某公司在未与梁某解除认购协议、也未通知梁某的情况下，将案涉房屋以更低价格出售给案外人。梁某2024年发现房屋已被他人占用后，多次与嘉某公司沟通退款事宜未果，遂向法院起诉，要求解除认购协议、双倍返还定金、退还全部购房款并支付资金占用利息。

一审法院审理认为，嘉某公司在认购协议未解除的情况下将房屋另售他人，构成根本违约，梁某有权解除协议；但结合双方过错程度，定金已转为购房款，不再适用定金罚则，判决嘉某公司退还全部已付购房款538935元，并从房屋另售次日起按LPR支付资金占用利息。

嘉某公司不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，主张梁某逾期付款构成违约，其有权没收10万元定金，请求改判不予退还该10万元。

二审法院认为，嘉某公司未提交证据证明其已为梁某提供签约条件、梁某拒绝付款，也未举证证明其履行了催款、通知解除的义务，其在协议未解除的情况下另售房屋构成根本违约，作为违约方无权要求没收定金。最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)湘01民终8400号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：湖南省长沙市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月23日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 购房者在签订商品房认购协议前，务必核实开发商是否取得案涉房屋的商品房预售许可证，以及房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况，避免因房屋不具备交易条件导致无法签订正式购房合同。

2. 认购协议履行过程中，无论是购房者还是开发商，都要注意留存沟通证据：购房者要求签约、付款的记录，开发商催款、通知签约的记录都要妥善保存，一旦发生纠纷可以作为认定双方过错的依据。

3. 开发商如果认为购房者存在逾期付款等违约行为，应当按照合同约定的方式及时履行催告义务，符合解除条件的，要依法依约发送解除通知，不能在未解除协议的情况下直接将房屋另售他人，否则会构成根本违约，不仅需要退还全部已收房款，还可能承担双倍返还定金、赔偿差价损失等更重的违约责任。

4. 关于定金的适用：如果是为担保签订正式合同的立约定金，只有因一方原因导致合同无法签订的才适用定金罚则；如果双方都有过错，或者因不可归责于双方的原因导致无法签约的，定金应当返还。本案中法院未支持双倍返还定金，是因为购房者在跟进签约、及时主张权利方面也存在一定过错，因此提醒购房者遇到开发商拖延签约的情况，要及时通过书面方式催告，必要时通过法律途径维权，避免拖延过久导致损失扩大。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。