商品房预约合同因房屋漏水解除退房款要付资金占用利息吗？征和律所结合长沙(2025)湘01民终8845号案例实务解读
法律问题
商品房预约合同履行过程中，因出卖人出售的房屋存在漏水等质量问题，导致买受人拒绝签订正式商品房买卖合同并要求退还购房款的，出卖人是否需要向买受人支付资金占用利息？利息起算时间如何确定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)湘01民终8845号生效判决解答：
首先，商品房认购书、置业计划书等文件如果仅约定了房屋基本情况、价款、付款方式等内容，未具备商品房买卖合同的主要条款，双方后续需另行签订正式购房合同的，属于商品房预约合同。如果因出卖人提供的房屋存在严重质量问题，导致买受人丧失信任、不愿签订正式合同的，属于因出卖人原因导致预约合同目的无法实现，买受人有权要求解除预约合同并退还已付购房款。
其次，即便预约合同中没有约定资金占用利息，出卖人在合同解除后未及时退还购房款的，实际上占用了买受人的资金，给买受人造成了利息损失，买受人有权主张资金占用利息。关于利息起算点，如果合同没有约定退款时间，也没有证据证明买受人在起诉前曾明确催告退款的，法院一般支持从起诉之日起计算利息，利率标准通常参照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）确定。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条
当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
真实案例
2023年10月，罗某与湖南某某某投资有限公司签订《XX国际市场集群1.1期置业计划书》，约定罗某认购该公司开发的长沙某项目房屋一套，折后总价款266339元，付款方式为一次性付款。协议签订后，罗某陆续向该公司支付购房款合计222000元。
此后罗某发现案涉房屋存在漏水问题，且其家人此前购买的同一楼栋另一套房屋同样存在漏水问题，经多次催告开发商维修仍未解决，罗某因此拒绝与开发商签订正式商品房买卖合同，并要求退还已付购房款，双方协商未果，罗某于2025年1月7日向法院提起诉讼。
一审法院认为，案涉置业计划书属于商品房预约合同，因开发商提供的房屋存在漏水问题导致双方信任基础丧失，预约合同目的无法实现，判决开发商向罗某返还购房款222000元，并自起诉之日即2025年1月7日起按年利率3.1%（同期一年期LPR）支付资金占用利息至实际清偿之日止。
开发商不服一审判决提起上诉，主张预约合同未约定资金占用利息，原审判决支付利息缺乏合同和法律依据。二审法院审理后认为，因开发商出售的房屋存在漏水问题导致预约合同目的无法实现，开发商应及时退还购房款，其逾期未退的行为必然造成买受人资金占用损失，一审判决并无不当，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)湘01民终8845号
- 案由：商品房销售合同纠纷
- 审理法院：湖南省长沙市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订商品房认购书、置业计划书等预约文件时，建议购房者明确约定房屋质量标准、正式合同签订条件、退款情形及退款时间、逾期退款的利息计算标准等内容，避免后续发生争议时缺乏合同依据。
- 收房或看房过程中发现房屋存在质量问题的，要及时通过拍照、录像、发书面函件、留存沟通记录等方式固定证据，同时及时向开发商提出整改要求，避免因证据不足导致维权被动。
- 如果因开发商原因导致无法签订正式购房合同需要退款的，建议购房者先向开发商发送书面的退款催告函并留存送达凭证，若开发商逾期仍不退款，后续起诉时可以主张从催告期限届满之日起计算资金占用利息，比从起诉之日起算更有利于维护自身权益。
- 需要注意的是，如果是因购房者自身原因不愿继续购买房屋的，可能需要承担预约合同的违约责任，已付定金可能无法要求返还，因此购房前一定要充分了解房屋情况，谨慎签约。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。