买房付的开发商指定第三方搭板费能要回吗？征和律所结合怀化(2025)湘12民终1012号案例实务解读
一、法律问题
商品房预售合同因开发商根本违约解除时，购房者按照开发商要求向第三方公司支付的挑空搭板费、按揭咨询费等费用，能否要求开发商承担赔偿责任？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)湘12民终1012号生效判决分析：很多购房者以为钱是交给第三方公司、合同也是和第三方签的，只能找第三方主张退款，这其实是对“合同相对性”规则的片面理解。如果相关费用是购房者为了顺利购房、实现合同目的，按照开发商的明确要求向其指定的第三方支付的，那么在因开发商根本违约导致购房合同解除时，这些费用就属于购房者因开发商违约产生的实际损失，购房者有权直接要求开发商赔偿。法院审理此类案件时，会从公平原则和诚信原则出发，不机械适用合同相对性，而是重点审查费用的产生是否与购房合同直接相关、是否由开发商指定收取，最终认定违约方应当承担守约方的全部合理损失。
三、法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3. 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
四、最新案例
基本事实
2021年12月，符某与沅陵某房地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的沅陵县某小区商品房一套，总房款55万余元，约定2024年8月8日前交付房屋，逾期交房超过90日的，购房者有权解除合同，开发商需按已付房款的5%支付违约金。
合同签订后，符某按约支付了购房首付款117348元，还按照房产公司的要求，向其指定的江西某建筑工程有限公司支付挑空搭板费3000元，向广州某按揭咨询服务有限公司支付按揭咨询费950元，后续又支付了车位费19888元。
后因房产公司资金链断裂，案涉项目长期停工，无法按期交付房屋，经当地政府多次协调仍无法复工。2024年11月，符某委托律师向房产公司发送解除合同通知，房产公司拒绝解除合同，符某遂诉至法院。
争议焦点
1. 符某支付给第三方的挑空搭板费、咨询费，是否应由房产公司赔偿？
2. 房产公司能否以经营困难、资金紧张为由免除违约金责任？
法院观点
湖南省怀化市中级人民法院二审认为：案涉挑空搭板费、咨询费均是基于商品房预售合同衍生的支出，是符某为实现购房目的支付的必要成本，且均是按照房产公司的要求向其指定的第三方支付。现因房产公司根本违约导致合同解除，符某支付上述费用的目的完全落空，该部分费用属于因房产公司违约造成的损失，房产公司应当予以赔偿，该认定符合公平原则与诚信原则。
关于违约金，双方合同已就逾期交付责任作出明确约定，对双方均有法律约束力。企业自身经营恶化、资金紧张属于自身经营风险，不构成法定免责事由，不能将经营风险转嫁给守约的购房者，因此对房产公司要求免除违约金的主张不予支持。
裁判结果
驳回房产公司的上诉，维持原判：即解除双方的商品房预售合同，房产公司于判决生效后10日内返还符某购房首付款117348元、挑空搭板费3000元、咨询费950元、车位费19888元，并支付违约金5867元。
五、案例检索信息
案号：(2025)湘12民终1012号
案由：房屋买卖合同纠纷（商品房预售合同纠纷）
审理法院：湖南省怀化市中级人民法院
裁判日期：2025年6月26日
六、征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 购房过程中遇到第三方收费要留证：对于需要支付给第三方的搭板费、咨询费、服务费等费用，务必先核实是否为开发商要求支付的，尽量留存开发商工作人员的通知记录、聊天记录、书面告知等证据，避免后续开发商以“合同相对性”为由甩锅。
2. 尽量要求开发商确认第三方收费的性质：如果是开发商指定的第三方收费，可以要求开发商在收据上盖章确认，或者在购房合同的补充协议中明确该费用的用途、支付对象以及退房时的退款规则，降低后续维权的举证难度。
3. 开发商“哭穷”不免责：很多开发商逾期交房后，会以“经营困难”“资金链断裂”“保交楼压力大”等为由要求购房者放弃违约金，这些都不属于法律规定的免责事由，购房者有权拒绝，必要时可以通过诉讼、仲裁等方式维护自身合法权益。
4. 配套车位可一并主张返还：如果车位是基于购房需求购买的，与房屋具有主从属性，购房合同解除时，购房者可以一并要求返还车位费，建议在购买车位时尽量与房屋的权利义务绑定约定，避免后续单独处理的麻烦。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。