购房人欠付5万房款开发商能拒赔逾期交房违约金吗？征和律所结合怀化(2025)湘12民终1180号案例实务解读
法律问题
商品房预售合同履行过程中，购房人仅欠付少量购房款（不足总房款10%），开发商能否以此为由拒绝承担逾期交房的违约责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)湘12民终1180号生效判决分析：
开发商以购房人欠付少量房款为由主张免除逾期交房违约责任，通常无法得到法院支持，核心原因在于：
- 先履行抗辩权的行使需与违约程度相匹配。根据《民法典》规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方仅有权拒绝其相应的履行请求，而非全部合同义务。购房人已支付90%以上房款的，属于履行了主要合同义务，仅少量尾款存在争议的，开发商不能以此对抗自身交付房屋的核心主义务，更不能完全免除逾期交房的违约责任。
- 若开发商已向购房人开具全额购房发票、或在诉讼中自认房款已付清的，事后再以房款未付清为由抗辩的，违反诚实信用原则，法院同样不予采信。
- 如购房人确实存在欠付尾款的情况，开发商可另行主张购房人支付尾款及逾期付款违约金，但不能直接抵销自身的逾期交房责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十六条
当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。 - 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 - 《中华人民共和国民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最新案例
基本事实
2021年2月，窦某华与怀化某达房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的商品房一套，总房款750052元，约定交房时间为2022年8月30日，逾期交房的按日支付总房款万分之一的违约金。
合同履行过程中，窦某华陆续支付房款，其中5万元系此前向开发商合作方交纳的选房费，开发商为窦某华开具了全额首付款及后续房款的增值税普通发票，一审中开发商亦自认窦某华已付清全部房款。
因开发商未按约定时间交房，窦某华起诉至法院要求支付逾期交房违约金，一审法院支持了其诉讼请求。开发商不服提起上诉，主张窦某华欠付5万元房款，其有权拒绝交房且无需承担违约责任，同时认为一审计算的逾期天数有误。
争议焦点
1. 怀化某达房地产发展有限公司能否以窦某华欠付5万元房款为由免除逾期交房违约责任？
2. 一审法院计算的逾期交房违约金天数是否正确？
法院观点
怀化市中级人民法院经审理认为：
- 案涉商品房买卖合同合法有效，开发商未按约定时间交房，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。
- 即便开发商主张的窦某华欠付5万元房款成立，窦某华亦已履行主要付款义务，争议的5万元房款不足以对抗开发商交付房屋的合同义务，故开发商主张不承担逾期交房违约责任的理由不成立。
- 关于逾期天数，开发商于2024年9月18日登报通知交房，结合当地住建部门关于疫情顺延10天的规定，一审法院计算739天逾期天数并无不当。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，怀化某达房地产发展有限公司需向窦某华支付逾期交房违约金55428.84元。
案例检索信息
- 案号：(2025)湘12民终1180号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：湖南省怀化市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
给购房人的建议
- 购房款尽量直接支付至开发商对公账户，若需向第三方支付（如合作方的认筹金、选房费），务必要求开发商出具正式的收款确认函或开具对应金额的购房发票，避免后续因款项归属产生纠纷。
- 遇到开发商以“房款未付清”为由拒绝交房或拒赔逾期违约金的，先核算已付房款比例，若已支付绝大部分房款（通常为80%以上）的，开发商的抗辩一般不成立，可通过协商或诉讼方式维权。
- 主张房屋面积差退款的，需提前收集不动产登记部门出具的产权登记面积证明，无证据支撑的面积差诉求难以得到法院支持。
给开发商的建议
- 审慎行使先履行抗辩权，仅在购房人欠付大额房款、构成根本违约时，才可拒绝交房；少量尾款争议应通过单独主张尾款及违约金的方式解决，不能直接免除自身逾期交房责任。
- 规范财务收款流程，开具发票前务必核实实际收款情况，避免出现“未收款先开票”的情况，诉讼中也应如实陈述事实，禁止反言。
- 逾期交房的时间节点一般计算至开发商正式通知交房之日（如登报通知、书面通知送达之日），而非取得竣工验收备案表之日，开发商应在房屋达到交付条件后及时履行通知义务，减少违约金损失。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。