业主取得房屋产权后物业有权以未签供电协议拒供电？征和律所结合长春(2025)吉01民终3906号案例实务解读
法律问题
业主合法取得房屋所有权后，物业公司能否以业主未签订供用电协议、未补交历史物业费为由，拒绝为业主供水供电？因物业拒绝供水供电导致房屋无法使用的损失应当由谁承担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)吉01民终3906号生效判决解答： 首先，针对供水义务：物业公司作为小区物业服务的提供方，在业主已经明确提出用水申请的情况下，无权以任何非法定理由拒绝为业主接通供水。业主依法取得房屋所有权后，享有对房屋占有、使用、收益、处分的完整物权，物业公司仅以“保障业主财产安全”为由长期关闭供水阀无合法依据，应当在业主提出申请后及时接通供水。 其次，针对转供电场景下的供电义务：如果小区因历史遗留问题暂不具备供电公司直供电条件，采用物业公司转供电模式的，在供电主管部门未完成直供电改造、物业公司已取得供电公司合法授权的前提下，业主需与物业公司签订合法有效的供用电协议后方可使用转供电服务，业主无正当理由拒绝签订协议的，物业公司暂不提供供电服务不存在明显过错。若物业公司要求签订的供用电协议存在违法加收服务费、电费高于政府定价、捆绑收取物业费等违反法律强制性规定的内容，业主有权拒绝签署，但应当优先向市场监督管理部门、供电主管部门投诉查处违法违规行为，而非直接起诉要求物业公司提供供电服务。 第三，针对损失赔偿主张：业主要求物业公司赔偿断水断电导致的房屋闲置等损失，需要同时举证证明三个要件：一是物业公司存在违法断水断电的侵权行为，二是业主存在明确的财产损失，三是侵权行为与损失之间存在直接因果关系，上述任一要件举证不能的，损失赔偿请求都无法得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
- 《物业管理条例》第四十四条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
- 《中华人民共和国电力法》第四十四条第一款：禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。
真实案例
2021年3月，张某与开发商签订商品房买卖合同，购买了长春市宽城区凯悦世纪广场某房屋，同年3月26日取得该房屋的不动产权证书。长春市信某物业服务有限公司为该小区提供物业服务，因小区存在历史遗留问题，暂不具备供电公司直供电条件，采用物业公司转供电模式，业主需与物业签订供用电协议后方可办理供电。 张某主张其2024年7月前往物业要求办理入住、通水电时，物业要求其补交2011年以来的物业费共计3万余元后方可办理，故诉至法院，要求物业恢复案涉房屋的水电供应、赔偿房屋闲置损失5万元。 一审法院审理后判决物业公司于判决生效后10日内接通案涉房屋的供水阀，驳回张某的其他诉讼请求。张某不服一审判决，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。 二审法院认为：现有证据不足以证明物业公司存在以断水方式胁迫张某补交物业费的行为，张某以诉讼方式提出用水申请，物业应当接通供水；案涉小区采用转供电模式符合当前现状，张某拒绝与物业公司签订供用电协议，物业公司未供电不存在明显过错，张某若认为供电协议内容违法可向行政主管部门主张权利；张某提交的证据不足以证明物业公司存在违法断水断电行为，其损失主张无事实依据；关于物业费起算时间的争议，不属于本案审理范围，双方可另诉解决。最终二审判决驳回张某的上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)吉01民终3906号
- 案由：物权保护纠纷
- 审理法院：吉林省长春市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 第一，业主取得房屋产权后，若遇到物业公司以补交历史物业费、未签订相关协议为由拒绝通水电的，应当第一时间留存向物业提出供水供电申请的书面凭证、沟通录音、聊天记录等证据，若物业公司明确以催交物业费为由停止或拒绝供水供电的，属于明确的侵权行为，业主可直接向人民法院起诉要求恢复供应，并主张因此产生的损失。 第二，针对转供电小区的供用电协议，业主签署前应当仔细核对收费标准，若发现协议存在加收“用电服务费”“转供电损耗费”等未列入政府定价目录的费用、电费标准高于政府定价、捆绑收取物业费等违法内容的，不要贸然签署，可先向属地市场监督管理部门、供电主管部门投诉举报，要求查处物业的违法收费行为，待违法问题整改后再签署协议办理供电。 第三，业主主张因断水断电导致的房屋闲置损失的，应当同时准备三类证据：一是物业公司存在违法断水断电行为的证据，二是房屋因断水断电确实无法正常使用的证据，三是具体损失金额的证据（如同地段同时期同类房屋的租赁合同、租金支付凭证、租金评估报告等），仅口头主张损失而无有效证据的，法院不会支持相关诉讼请求。 第四，对于物业公司要求业主补交取得房屋产权之前的物业费的，业主有权明确拒绝，根据《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；前手业主欠付的物业费，物业公司应当向前手业主主张，无权将该债务转嫁给现业主承担。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。