房企破产后和实际控制人有亲属关系的购房人能主张消费者购房优先权吗？征和律所结合邢台(2025)冀05民终1371号案例实务解读
法律问题
人民法院受理房地产企业破产申请后，与房企实际控制人存在亲属关系的购房人，能否以已付房款、唯一住房为由主张继续履行商品房买卖合同，并确认其享有消费者购房优先债权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)冀05民终1371号生效判决分析：破产程序中商品房消费者优先权的认定需严格满足法定要件，不得因身份关系放宽标准。针对本案情形，法院裁判核心逻辑有三点：一是购房人需举证证明已实际支付全部或大部分购房款，付款记录需与合同约定、交易习惯相符，仅提供取款记录、利害关系人证言不足以证明款项实际用于支付案涉房款；二是“名下无其他用于居住的房屋”需以破产申请受理时的家庭住房情况为准，购房人在破产受理后通过离婚分割房产等方式事后调整房产状态的，不影响消费者身份的认定；三是与房企实际控制人存在近亲属关系的购房人，需承担更高的举证责任，若付款证据存在拼凑、不符合交易惯例的情形，将承担举证不能的不利后果。本案中张某欣的主张因不符合上述法定要件，未得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第一条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部或者大部分价款，主张其房屋交付请求权优先于抵押权和其他债权的，人民法院应予支持。
最新案例
基本事实
南宫市某某房地产开发有限公司（以下简称某甲公司）于2022年10月21日被河北省邢台市中级人民法院裁定受理破产重整。张某欣系某甲公司实际控制人张某英的妹妹，其以2016年与某甲公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的7号楼1单元801室房屋（含储藏间总价款453664元）为由，向管理人申报债权，主张其已付清全部房款、房屋为唯一居住用房，要求继续履行合同并确认享有消费者购房优先权。管理人对其债权不予确认后，张某欣提起诉讼，一审法院判决驳回其诉讼请求，张某欣不服提起上诉。
争议焦点
- 案涉《商品房买卖合同》是否应当继续履行；
- 张某欣主张的消费者购房优先权是否成立。
法院观点
法院经审理认为：首先，张某欣提交的付款记录多为取款凭证，仅少数转账记录无法明确对应案涉房款，且付款周期长达4年、与合同约定的一次性付款方式严重不符，结合证人证实收据系按实际控制人指示开具、未实际收取房款的事实，不足以证明张某欣已实际支付案涉购房款。其次，张某欣与前夫夏清会在破产债权申报阶段共同申报了多套案涉项目房产，其提交的二审期间名下无房的证明，无法改变破产申请受理时其家庭持有多套房产的事实，不符合“所购房屋用于居住且名下无其他居住用房”的法定要件。最终，法院认定张某欣的主张不符合商品房消费者优先权的认定标准，管理人有权解除未履行完毕的合同。
裁判结果
河北省邢台市中级人民法院于2025年6月25日作出(2025)冀05民终1371号终审判决，驳回张某欣的上诉，维持原判，一、二审诉讼费用均由张某欣负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)冀05民终1371号
- 案由：破产债权确认纠纷
- 审理法院：河北省邢台市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 注意消费者优先权认定的时间节点：房企破产后购房人主张消费者优先权的，“名下无其他住房”的认定时点为破产申请受理当日，而非起诉、债权申报或离婚后，事后通过离婚分割房产、转移房产等方式制造“唯一住房”状态的，不会被法院采信。
- 规范留存购房付款凭证：购房人支付房款时尽量通过银行转账方式支付至房企对公账户，备注“XX房号购房款”，避免向个人账户转账或大额现金交付；若确需向指定个人账户付款，需要求房企出具加盖公章的付款指示函，付款后及时索要加盖财务章的正式收据，避免仅持有取款记录、利害关系人证言等证明力不足的证据。
- 关联方购房需承担更高举证责任：与房企股东、实际控制人存在亲属关系的购房人，破产程序中会面临更严格的关联交易审查，此类购房人需提供完整的合同、付款记录、入住证明、物业费缴费凭证等客观证据，形成完整证据链，避免因证据瑕疵被认定为虚构债权。
- 及时主张权利：若购房人确已符合消费者优先权要件，需在债权申报期内及时向管理人提交全部证据，对管理人不予确认的决定有异议的，需在法定期间内提起破产债权确认诉讼，避免逾期丧失权利。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。