房屋买卖合同约定封闭相邻区域门窗约定不明如何认定？征和律所结合无锡(2025)苏02民终2314号案例实务解读
法律问题
房屋买卖合同中约定的相邻区域封闭条款表述模糊（仅约定“封闭17楼右边房间门窗”）时，法院如何认定条款的实际指向？当相邻权与合同债权发生竞合时，当事人能否自主选择以相邻关系主张权利？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏02民终2314号生效判决分析：对于约定不明的合同条款，法院会结合“是否符合常理”“是否符合交易目的”“是否符合权利处分逻辑”三大标准进行综合认定： 第一，若按某一解释执行会导致房屋完全无法使用、明显违背日常居住逻辑的，该解释不会被法院采纳； 第二，合同中“某方同意履行某义务”的表述，通常视为该方对自身权利的处分，因此约定指向义务方自有房产区域的概率更高； 第三，当同一纠纷同时符合合同违约和相邻侵权的构成要件时，当事人有权选择对自己举证更有利的法律关系主张权利，法院应当予以支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
- 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最新案例
基本事实
2017年，王某1、王某将位于无锡市梁溪区某园的X-1室房屋出售给孙某、华某，双方在房屋买卖合同中特别约定“乙方（孙某、华某）同意将17楼右边的房间的门窗封闭”。房屋交付后，双方因条款理解发生争议：王某1、王某认为约定指向孙某家二层与公共天井连通的门窗，自行雇人砌墙封闭，支出施工费1260元；孙某认为约定指向公共区域的小房间，将王某一方砌好的墙体拆除。王某二人遂以相邻损害防免关系为由诉至法院。
争议焦点
案涉合同约定的“17楼右边的房间的门窗”具体指向哪一区域？王某二人能否以相邻关系主张权利？
法院观点
法院经审理认为：首先，若约定指向公共区域的小房间，封闭后该小房间将完全无法出入使用，明显不符合常理；其次，“乙方同意”的约定属于乙方对自身权利的处分，指向乙方所有的X-1室二层门窗更符合交易逻辑，且封闭该区域既不影响孙某家的正常使用，还能同时保障双方房屋的私密性与安全性；最后，王某二人是否存在违法搭建属于行政部门监管职责，法院不予理涉，合同与相邻权竞合时当事人有权选择法律关系起诉。
裁判结果
一审判决孙某、华某恢复封闭墙体、赔偿施工费1260元；孙某不服提起上诉，无锡市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏02民终2314号
- 案由：相邻损害防免关系纠纷
- 审理法院：江苏省无锡市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 第一，签订涉及相邻区域、公共部位的约定时，务必避免使用“左边/右边”这种相对模糊的表述，应当明确标注区域的具体方位、四至坐标，最好附现场示意图作为合同附件，同时明确施工标准、责任主体、违约后果，避免后续产生争议； 第二，遇到相邻纠纷时，若同时存在合同约定和侵权事实，可以优先对比两种法律关系的举证难度，选择对自己更有利的路径起诉，比如相邻关系通常只需证明妨害存在，无需过多举证合同履行细节； 第三，发现邻居占用公共部位违法搭建时，应优先向城管、住建等行政部门投诉要求查处，民事法院通常不会直接认定或拆除违法搭建，仅会处理相邻妨害的民事责任； 第四，自行采取封闭、隔离等自救措施前，建议先留存沟通记录、对现场进行公证，避免后续被对方反咬主张侵权。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。