租的商铺被司法拍卖次承租人能否主张装修损失？征和律所结合无锡(2025)苏02民终2469号案例实务解读
法律问题
房屋转租后，因转租方的前手出租人（产权人）欠债导致房屋被司法拍卖、租赁权被涤除，次承租人是否有权向转租人主张装饰装修损失？次承租人的原告主体资格应如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏02民终2469号生效判决解答：
第一，合法有效的转租合同对合同双方均具有法律约束力。根据合同相对性原则，因转租方的前手出租人原因导致租赁物被司法拍卖、租赁权被涤除，进而使转租合同无法继续履行的，属于转租方违约，次承租人有权依据转租合同的约定，向转租方主张装饰装修损失等违约责任。
第二，关于次承租人的原告主体资格，只要是转租合同明确载明的承租方，即便房屋实际由关联公司使用、租金由关联公司支付，在转租方无充分证据证明合同相对方已发生变更的情况下，合同载明的承租方仍享有合法的原告主体资格，有权依据合同主张权利。
第三，转租方已就同一房屋的装饰装修损失向前手出租人主张并获得生效判决支持的，不影响次承租人依据其与转租方的合同向转租方主张权利，转租方承担责任后可依法向前手追偿，不存在重复赔偿的问题。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百九十三条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
真实案例
基本事实
2020年4月17日，无锡市某酒店（甲方、转租方）与马某（乙方、次承租方）、江苏某投资公司（丙方、产权人）签订《项目整体租赁合同》，约定甲方将其承租的无锡市XX广场192-4-401商铺转租给乙方，租赁面积约1080平方米，租赁期限12年，自2020年4月17日至2032年8月30日止，年租金50万元，12年内租金不变。合同同时约定，甲方交付房屋后乙方可自行装修，不得改变主体结构；若甲方违反合同约定提前收回房屋，应承担乙方所有经济损失（包括装修、运营及其他资金损失），并支付违约金。
后因产权人江苏某投资公司未履行对案外人某银行的债务，案涉房屋被法院纳入司法拍卖范围。2021年11月，泰州市海陵区人民法院发布执行公告，将对案涉房屋进行评估拍卖，责令占有人限期迁出。无锡市某酒店提出执行异议后，法院裁定认定其租赁关系发生在抵押权设立之后，不得对抗已登记的抵押权，涤除其对案涉房屋的租赁权。
经司法评估，案涉192-4-401房屋不可移动装修重置成新价为1469900元。2023年10月，案涉房屋拍卖成交，法院裁定房屋所有权归买受人所有。
马某认为因酒店方原因导致租赁合同无法继续履行，遂起诉至无锡市惠山区人民法院，要求无锡市某酒店赔偿装饰装修损失1469900元。一审法院支持了马某的诉讼请求，无锡市某酒店不服，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉，主张马某主体不适格、案涉合同未实际履行、应追加实际使用房屋的无锡某管理公司为第三人。
二审另查明，无锡市某酒店已就案涉房屋的装饰装修损失向产权人江苏某投资公司提起诉讼，且已获得生效判决支持。
法院观点
无锡中院经审理认为：无锡市某酒店与马某、江苏某投资公司签订的《项目整体租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。因案涉房屋产权人江苏某投资公司的原因导致房屋被司法拍卖，法院裁定涤除无锡市某酒店的租赁权，故马某与无锡市某酒店之间的转租合同亦无法继续履行，无锡市某酒店构成违约。
现无锡市某酒店已依据其与江苏某投资公司的合同主张了案涉房屋的装修损失并获生效判决支持，一审结合租赁合同及评估报告认定马某有权向无锡市某酒店主张装修损失，并无不当。无锡市某酒店未举证证明无锡某管理公司是案涉租赁合同的相对方，故其关于马某主体不适格、应追加第三人的上诉意见不能成立。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，无锡市某酒店于判决发生法律效力之日起十日内赔偿马某装饰装修损失1469900元，二审案件受理费18029元由无锡市某酒店负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏02民终2469号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：江苏省无锡市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订转租合同前，次承租人务必核实转租方的合法转租权限，尽量要求房屋产权人在转租合同上签字确认同意转租，同时核实房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，避免后续因权利问题导致合同无法履行。
- 次承租人进行装饰装修时，要注意留存全部装修相关证据，包括装修合同、付款凭证、装修图纸、材料清单、验收记录等，若后续发生纠纷需要评估装修损失，这些证据是证明损失真实性和合理性的核心依据。
- 若租赁房屋被纳入司法拍卖范围，次承租人要第一时间关注执行进展，可依法提出执行异议主张租赁权；若租赁权被涤除，应及时依据租赁合同向合同相对方主张违约责任，注意不要超过三年的诉讼时效。
- 关于合同主体问题，若房屋实际由承租方的关联公司使用、租金由关联公司支付，建议在租赁合同中明确约定实际使用方的身份，避免后续对方以“主体不适格”“合同未实际履行”为由抗辩；若需变更合同主体，务必签订书面补充协议并由各方签字盖章确认。
- 转租方在向次承租人承担违约赔偿责任后，可依据其与前手出租人之间的租赁合同向前手追偿，不会产生重复赔偿的问题，这也是合同相对性原则的应有之义。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。