承租人撤场后出租人上锁仍需支付占有使用费？征和律所结合苏州(2025)苏05民终4355号案例实务解读

法律问题

房屋租赁合同因承租人违约终止后，承租人已撤场但未完成腾退、出租人对房屋上锁的，承租人是否还需要支付占有使用费？占有使用费的计算期间和标准如何确定？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)苏05民终4355号生效判决分析：

第一，租赁合同因承租人违约终止后，承租人负有法定及约定的腾退返还租赁物的义务，即便已实际撤场不再经营，但未完成房屋清空、办理正式交付手续的，仍需承担占有使用费。

第二，出租人在承租人撤场后对房屋上锁，若目的是避免损失扩大、保护房屋内财产安全，且未恶意阻碍承租人腾退的，不构成免除承租人占有使用费的理由；但如果出租人未积极通知、督促承租人腾退，导致损失扩大的，需就扩大部分损失承担相应责任。

第三，租赁合同中“承租人未及时清理遗留物品视为放弃所有权，出租人可自行处置”的约定，属于赋予出租人的权利而非义务，出租人有权选择是否自行清理，承租人不能以出租人未自行清理遗留物品为由，主张免除自身的占有使用费。

第四，部分地区规定的“租赁合同解除后出租人闲置损失最长不超过六个月”，适用于出租人主张租金损失赔偿的情形，若承租人持续占用租赁物未完成腾退的，不适用该期限限制，法院会根据双方过错程度酌定占有使用费的金额和期间。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
• 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

最新案例

基本事实

2016年，某某商业经营管理公司（出租方）与某某影城管理公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于常熟某商场内的约1850平方米房屋出租给承租方经营影院，租期15年，租金按保底租金与票房分成取高计算，承租方逾期付租超过30日的，出租方有权解除合同、没收履约保证金并主张3个月租金的违约金。

后受疫情等因素影响，双方先后三次签订补充协议调整租金标准及支付方式，其中2022年1月的补充协议约定：2022年至2026年保底租金降为36万元/年，若承租方有任何一期付款逾期超过15日或累计逾期3次的，视为严重违约，保底租金不再减免，仍按原租赁合同标准执行，且出租方有权要求一次性付清全部未付租金。同日，赵某、施某出具担保书，为承租方的全部合同义务提供连带责任保证，保证期间为主债务届满之日起2年。

因承租方长期欠付租金，出租方于2024年4月诉至法院。一审中双方确认：承租方2024年3月已撤场不再经营，出租方同月对案涉影厅上锁；截至一审法庭辩论终结前，承租方仍在拆除设施，未完成房屋腾退交付。

争议焦点

本案二审核心争议焦点为：承租方撤场、出租方对房屋上锁后，承租方是否仍需支付占有使用费？占有使用费的计算期间和标准是否合理？

法院观点

法院经审理认为：

1. 案涉租赁合同因承租方违约于2024年3月31日终止，承租方负有腾退返还租赁物的法定义务，其仅撤场但未完成清空交付的，仍应支付占有使用费。
2. 对于2024年4月1日至9月12日的占有使用费：出租方虽上锁控制房屋，但起诉前后未积极督促承租方腾退，对损失扩大存在一定过错，故酌定承租方承担该期间部分占有使用费190834元。
3. 对于2024年9月13日之后的占有使用费：承租方经法院合法传唤拒不到庭应诉，怠于履行腾退义务，应承担全额占有使用费。
4. 合同中“承租方未及时清理遗留物品视为放弃，出租方可自行处置”的约定是赋予出租方的权利，而非要求出租方必须自行清理，承租方以此主张免除占有使用费的，不予支持。
5. 二审中法院释明要求承租方限期清空房屋，承租方逾期未完成且明确放弃全部遗留物品的，为避免损失持续扩大，出租方可自行清理现场，产生的费用另行向承租方主张，占有使用费计算至2025年6月15日止。

裁判结果

江苏省苏州市中级人民法院最终判决：驳回上诉，维持原判。同时明确案涉房屋占有使用费计算至2025年6月15日止，出租方可自行清理遗留物品，清理费用可另行主张。

案例检索信息

• 案号：(2025)苏05民终4355号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：江苏省苏州市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月23日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 承租方风险提示： 因经营困难等原因需提前解除租赁合同的，务必向出租人发送书面解除通知，并主动协商腾退事宜，留存好通知及协商的证据，切勿擅自撤场失联，否则不仅需承担占有使用费，还可能被认定为严重违约，需按原合同标准补足减免的租金、承担高额违约金。若确定放弃遗留物品，应书面告知出租人并明确由其自行处置，避免因长期“被占用”产生不必要的费用。
2. 出租方风险提示： 发现承租人违约撤场后，应及时书面通知承租人限期腾退，留存通知凭证，避免被法院认定为怠于止损而自行承担扩大部分损失。若承租人逾期拒不腾退，应及时起诉主张腾退及占有使用费；若依据合同约定自行处置遗留物品，需做好物品清点、录像及处置流程留证，避免后续被承租人主张财产损害赔偿。
3. 常见误区提醒： 实践中很多租赁合同会约定“逾期腾房按双倍租金支付占有使用费”，若该标准过分高于出租方实际损失的，承租方有权请求法院予以调低。此外，所谓“闲置损失不超过6个月”的规定仅适用于合同解除后的租金损失赔偿，若承租人实际持续占用租赁物的，不受该期限限制，承租人切勿以此为由盲目抗辩。
4. 本案中还涉及租金减免的违约失效规则：承租方因逾期付租构成严重违约的，之前补充协议约定的租金减免全部取消，需按原合同标准补足租金，这也是承租方容易忽略的重大风险，签订租金减免协议时务必重点关注违约条款，避免因小额逾期产生巨额损失。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。