房屋租赁合同到期后承租方拒绝腾退，以租期约定不符、房东承诺长期租住为由抗辩有效吗？征和律所结合苏州(2025)苏05民终4620号案例实务解读

法律问题

房屋租赁合同期限届满后，出租方要求承租方腾退房屋并支付逾期占有使用费，承租方以合同公章不真实、实际租期更长、出租方曾承诺长期租赁为由拒绝腾退的，这类抗辩能否得到法院支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)苏05民终4620号生效判决分析：这类抗辩通常难以得到法院支持，核心认定规则如下：

• 若承租方主张合同公章不真实，但无法提供有效鉴定检样、也无其他证据推翻合同真实性的，法院不会准许公章鉴定申请，会认定双方签字盖章且实际履行的租赁合同合法有效。
• 承租方主张实际租期长于书面合同约定、或出租方有长期租赁承诺，但无法提供书面协议或其他有效证据佐证的，应当以双方盖章确认的书面租赁合同约定的租期为准。
• 租赁期限届满后，承租方未再支付租金，出租方也明确表示不再续租的，租赁关系正式终止，承租方无权继续占用房屋，应当及时腾退并按原租金标准支付逾期占有使用费。
• 关于承租方主张的装修损失、转让费等，若承租方未在一审程序中提出反诉，且租赁合同明确约定租期届满后装修不予补偿的，法院不会在本案中直接处理该主张，承租方需另行协商或起诉。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条
   租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

2. 《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款
   租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

3. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款
   当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

4. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十条
   承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

最新案例

基本事实

苏州市某公司2（出租方）与苏州市某公司1（承租方）于2020年签订房屋租赁合同，约定出租方将苏州市姑苏区某门面房出租给承租方使用，租期3年，自2020年7月1日起至2023年6月30日止，年租金132000元，每半年支付一次。

2023年6月租期届满后，某公司2向某公司1送达不再续租通知书，要求其限期腾退房屋，但某公司1拒绝搬离，某公司2遂向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，要求某公司1腾退房屋并支付占有使用费。

一审中，某公司1抗辩称案涉租赁合同上其公章不真实、双方实际约定的租期为6年，申请对公章进行鉴定，但未提交鉴定检样，也未提供其他证据证明租期为6年。一审法院未准许其鉴定申请，判决某公司1腾空返还房屋并按原租金标准支付占有使用费。

某公司1不服一审判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，主张出租方曾承诺其可长期租住房屋，其投入200余万元对房屋进行装修改造，要求继续履行合同，并提交了此前两份租期为3年的租赁合同及装修视频作为证据。

争议焦点

1. 案涉租赁合同的租期应如何认定，某公司1提出的公章鉴定申请应否准许？
2. 租赁期限届满后，某公司1是否有权继续占用案涉房屋，应否支付占有使用费？
3. 某公司1主张的装修损失能否在本案中得到支持？

法院观点

江苏省苏州市中级人民法院二审认为：

• 双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，合法有效。某公司1主张租期为6年、出租方有长期租赁承诺，但未提供有效证据证明，不予采信。
• 某公司1一审中申请对公章进行鉴定，但未提交检样导致无法鉴定，且其二审提交的此前两份租赁合同上的公章与案涉合同公章外观一致，无法推翻案涉合同的真实性，一审法院未准许鉴定程序合法。
• 案涉租赁合同租期已届满，某公司2有权要求某公司1搬离房屋并支付占有使用费。
• 某公司1主张的装修损失未在一审中提出反诉，且双方合同明确约定租赁期满不再续租的，装修不予补偿，故对其该项主张不予支持。

裁判结果

驳回上诉，维持原判；二审案件受理费2295元由上诉人苏州市某公司1负担。

案例检索信息

• 案号：(2025)苏05民终4620号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：江苏省苏州市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月26日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

房屋租赁合同纠纷中，租期认定、腾退义务、装修补偿是最常见的争议点，无论是出租方还是承租方，都要提前做好风险防范：

给出租方的建议

1. 签订租赁合同时尽量面签，核实对方公章或签字的真实性，留存盖章原件，避免后续出现公章真伪争议。
2. 租期届满前1-3个月要及时向承租方发送是否续租的通知，若不再续租，尽量用EMS快递（快递单备注“不再续租通知书”）、书面当面送达（签收回执）或微信/短信送达（留存聊天记录），避免被认定为默认续租形成不定期租赁。
3. 承租方逾期腾退的，要及时主张占有使用费，注意诉讼时效，避免超过3年时效期间导致部分费用无法追回。

给承租方的建议

1. 所有关于租期、租金、装修补偿、续租承诺的约定，一定要落实到书面，由双方盖章或签字确认，不要轻信口头承诺，否则发生纠纷时很难举证。
2. 如果对合同公章真实性有异议，要及时收集工商备案公章印模、其他同时期盖章文件等有效检样，在举证期限内申请鉴定，否则要承担举证不能的不利后果。
3. 装修房屋前一定要征得出租方的书面同意，同时在合同中明确约定租期届满后装修的归属或补偿标准，避免投入大额装修后到期无法获得任何补偿。
4. 如果主张装修损失、转让费、违约金等诉求，要在一审举证期限内提出反诉，否则二审中提出的话法院不会直接处理，需要另行起诉，增加维权成本。

另外要注意，很多承租方以为自己长期承租、投入装修成本高，就有权要求续租，但法律上租赁期限届满后出租方有权收回房屋，除非合同明确约定了优先承租权且承租方符合行使条件，否则承租方的续租主张很难得到法院支持。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。