物业合同没写清付款时间和开票要求 欠物业费还要赔利息吗？征和律所结合苏州(2025)苏05民终4938号案例实务解读

法律问题

前期物业服务合同未明确约定空置房屋、空置车位物业费的付款时间，也未约定“先开票后付款”的前提下，开发商逾期支付物业费的，是否需要向物业公司承担资金占用损失？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)苏05民终4938号生效判决解答： 第一，合法有效的前期物业服务合同对双方均具有约束力，开发建设单位应当按照合同约定承担空置房屋、空置车位的物业服务费用。 第二，若合同仅约定物业费按年计收，但未明确具体付款期限的，属于履行期限约定不明，债务人应当在服务年度结束后的合理期限内履行付款义务；“开具发票”属于收款方的附随义务，除非合同明确约定“先开票后付款”作为付款前提，否则付款方无权以未收到发票为由拒绝支付物业费。 第三，付款方未在合理期限内支付物业费的，构成逾期违约，守约方有权主张自合理期限届满之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的资金占用损失。本案中，法院综合考虑按年计收的约定、对账所需合理时间，认定2024年3月1日为2023年度物业费的合理付款期限届满日，据此支持资金占用损失，符合法律规定及交易惯例。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
• 《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第四项：当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
• 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

真实案例

基本事实：某公司一（案涉项目开发建设单位）与某公司二（物业服务企业）签订《苏州市前期物业服务合同》，约定某公司二为苏地2020-WG-XX号地块项目提供前期物业服务，纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由某公司一全额承担；物业公共服务费采用包干制，按一年计收。合同签订后，某公司二自2023年4月起实际为案涉项目提供物业服务。双方在一审中一致确认，某公司一尚未支付2023年4月至2023年12月期间的未出售房屋物业服务费194887.04元、未出售车位服务费208500元，合计403387.04元。

争议过程：因某公司一未支付上述费用，某公司二向苏州市相城区人民法院提起诉讼，要求某公司一支付欠付费用，并支付以403387.04元为基数、自2024年3月1日起按LPR计算的资金占用损失。一审中，某公司一抗辩认为双方未完成对账、某公司二未开具发票，付款条件尚未成就，其不应承担逾期付款的资金占用损失，同时主张某公司二收取的停车费等收益应抵扣物业费。一审法院判决支持某公司二的全部诉讼请求，某公司一不服，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，主张双方直至庭审才完成对账，非因己方原因未付款，不应承担约1万元的利息损失。

法院观点：二审法院认为，案涉《苏州市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。某公司一欠付2023年4月至12月空置房及车位服务费合计403387.04元的事实清楚，应予确认。根据合同约定，物业公共服务费按一年计收，某公司一应当在2023年度结束后的合理期限内完成结算并支付费用，其未及时支付构成违约。关于资金占用损失的起算时间，某公司二主张自服务年度次年即2024年3月1日起计算，属于合理期限范围，应予支持。某公司一提出的未开票、未对账故不承担违约责任的上诉理由，缺乏合同及法律依据，不予采纳。

裁判结果：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费50元，由上诉人某公司一负担。

案例检索信息

• 案号：(2025)苏05民终4938号
• 案由：物业服务合同纠纷
• 审理法院：江苏省苏州市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月25日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 签订物业服务合同时，应当明确细化费用支付条款。无论是前期物业合同还是普通物业服务合同，建议明确约定各类费用（含空置房/车位物业费、车位服务费等）的付款周期、具体付款时间、对账流程、开票要求及违约责任；若约定“先开票后付款”，需明确开票的时间、发票类型、送达方式以及未及时开票的免责或追责规则，避免后续因付款条件产生争议。 2. 物业服务企业应当规范服务及催缴流程。服务过程中需留存完整的服务记录、空置房/车位的核对凭证，定期与付款方对账并签署书面确认文件；若对方逾期付款，应当及时通过书面函件、微信、邮件等方式催缴并留存证据，明确告知付款期限及逾期后果，便于后续主张资金占用损失时确定合理的起算时间。 3. 付款方（开发商/业主）应当积极行使权利、履行义务。若对物业服务质量、费用金额有异议，应当及时以书面方式提出并留存证据，通过协商或法律途径解决，不能以拖延付款的方式消极对抗，否则可能额外承担资金占用损失、诉讼费、保全费等成本；若认为对方存在应抵扣的费用（如公共收益分成、服务瑕疵赔偿等），应当在诉讼中及时提出反诉或另行主张，避免因未提出反诉而无法在本案中抵扣。 4. 对于履行期限约定不明的债务，债权人主张权利时应当给予债务人必要的准备时间，合理期限的长度通常结合债务金额、交易习惯、对账复杂度等因素确定，本案中法院认定年度结束后2个月左右为合理付款期限，可供类似纠纷的当事人参考。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。