公共下水管道反水致业主家被淹，物业该担多少责？征和律所结合盐城(2025)苏09民终1120号案例实务解读

法律问题

小区公共下水管道堵塞反水导致业主家中被淹产生财产损失，物业公司和业主分别应当承担多少责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)苏09民终1120号生效判决解答：根据我国民法典规定，物业服务企业对小区公共区域的共用设施设备负有法定和约定的维修养护义务，若因物业公司未尽到合理维护义务导致公共管道堵塞反水，造成业主财产损失的，物业公司应当承担违约赔偿责任。同时，业主对自身房屋及财产也负有合理的注意义务，若房屋长期空置未及时发现反水情况，导致损失进一步扩大的，业主自身也存在过错，需要自行承担相应的损失。具体责任比例需要结合双方的过错程度、行为对损失发生的原因力大小等因素综合判定，本案中法院最终酌定物业公司与业主各承担50%的责任。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

真实案例

邹某、朱某系江苏省盐城市射阳县某小区5号楼301室房屋所有权人，二人于2021年完成房屋装修后一直空置未入住。邹某、朱某与某物业公司射阳分公司签订《前期物业服务协议》，约定物业公司对小区房屋建筑共用部位、共用设施设备负有定期巡查及日常维护义务。

2022年12月6日，邹某、朱某到房屋取物品时，发现家中因二楼公共下水管道堵塞反水被污水浸泡，室内装修、家具、家电等均遭受不同程度损坏，经了解反水情况已持续约4-5个月。因双方就赔偿事宜协商不成，邹某、朱某将物业公司诉至法院，要求赔偿全部财产损失240100元。

一审法院经审理认为，物业公司虽提交了部分管道疏通记录，但未能保障案涉公共下水管道正常运行，存在违约行为，应当承担赔偿责任；邹某、朱某长期空置房屋，未及时发现反水情况导致损失扩大，自身也存在过错，酌定双方各承担50%责任，结合鉴定意见及查明的事实，认定实际损失为217200元，判决物业公司赔偿108600元。

双方均不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。业主方认为物业公司应当承担80%的责任，物业公司则认为其已尽到维护义务不应承担责任，且鉴定意见存在诸多问题。

二审法院经审理认为，案涉公共下水管道堵塞反水造成业主损失，物业公司未能保障管道正常运行，存在履约瑕疵；业主长期空置房屋未及时发现反水，对损失扩大有过错，一审酌定双方各担50%责任并无不当，一审认定的损失数额也符合法律规定。最终判决驳回双方上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)苏09民终1120号
• 案由：物业服务合同纠纷
• 审理法院：江苏省盐城市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月26日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 业主端：若房屋长期空置，建议至少每1-2个月到场查看一次，或委托亲友、物业定期巡查，避免漏水、反水等问题无法及时发现导致损失扩大；发现公共设施故障造成自身财产损失的，第一时间拍照、录像固定证据，同时书面通知物业公司到场处置，留存沟通记录，必要时可申请公证机构对损失情况进行公证，避免后续就损失原因及金额产生争议。
• 物业端：应当严格按照物业服务合同约定的标准和频率对公共下水管道、化粪池等共用设施进行疏通维护，建立完整的维护台账，留存好疏通时间、位置、操作人员、现场照片等全部证据，避免因举证不能被认定为未尽到维护义务；接到业主报修或发现管道隐患的，要第一时间到场处置，采取有效措施防止损失扩大。
• 维权提示：因公共管道反水主张财产损失赔偿的，需要对损失的具体金额以及损失与反水之间的因果关系承担举证责任，建议受损后及时整理受损物品的购买凭证、维修记录等材料，双方对损失金额有争议的，可共同委托第三方评估机构进行损失鉴定，协商不成的可向法院提起诉讼维权。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。