买车位合同写“车库”能要求解除合同吗？征和律所结合盐城(2025)苏09民终1128号案例实务解读
法律问题
签订的商品房买卖合同载明交易标的物为“车库”，实际交付的是开放式车位，且开发商存在逾期交付情形的，买受人能否据此主张解除合同？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏09民终1128号生效判决解答：买受人以“合同写车库实际交车位”“逾期交付”为由主张解除合同，需同时满足两个核心前提，否则解除主张无法得到法院支持：一是开发商逾期交付的时长确实达到合同约定的解除条件（本案为逾期超过90日）；二是合同约定的标的物与实际交付的标的物存在根本性质差异，导致合同目的无法实现。
从本案裁判规则来看，首先，逾期天数的计算以“标的物具备合法交付条件、开发商发出有效交付通知”的时间为截止点，而非买受人实际收房时间，本案开发商通知交付时仅逾期61天，未达到合同约定的90天解除阈值。其次，判断标的物性质不能仅依据合同主文的“车库”字样，需结合合同附件平面图、特别约定条款、规划性质综合认定，本案合同明确约定“按个计价、面积不足可置换车位”，结合平面图可认定案涉标的物实质为开放式车位，不存在根本违约情形，因此买受人的解除主张不成立。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十六条第一款：当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。
真实案例
基本事实
2021年5月，盐城市民夏某向江苏通某置业有限公司支付12万元，购买某府小区地下1层0558号停车空间，双方于同年6月签订《商品房买卖合同》，合同载明标的物为“车库”，约定2023年9月20日前交付，逾期交付超过90日的买受人有权解除合同，开发商需退还全部购房款并支付15%违约金。
2023年10月20日，案涉地下车库完成竣工验收备案，具备合法交付条件。同年11月21日，开发商通过微信通知夏某办理交付手续，夏某以合同约定的是封闭式独立车库、实际是开放式车位，且开发商逾期交付为由，拒绝收房，先后寄送《限期交付车库通知书》《解除合同通知书》，并诉至法院要求解除合同、返还购房款12万元、支付违约金1.8万元及资金占用利息。
法院观点
法院审理认为：首先，开发商于2023年11月21日通知交付时，距约定交付时间仅逾期61天，未达到合同约定的“逾期超过90日可解除合同”的条件；其次，虽然合同主文载明为“车库”，但结合合同附件的分层平面图、合同特别约定的“按个计价、面积不足可置换车位”条款，以及地下停车空间的规划性质，可认定案涉标的物实质为开放式车位，不存在开发商交付标的物与约定严重不符的根本违约情形，夏某拒接收房并主张解除合同无事实和法律依据。
裁判结果
一审法院判决驳回夏某全部诉讼请求，夏某不服提起上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2025年6月24日作出终审判决：驳回上诉，维持原判，一、二审诉讼费用、保全费均由夏某承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏09民终1128号
- 案由：商品房销售合同纠纷
- 审理法院：江苏省盐城市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购买地下停车空间时，不要仅轻信销售人员的口头承诺和合同主文的笼统表述，务必重点查看合同附件的分层平面图、补充协议特别条款，明确标的物是否有独立围墙、门禁，是否属于封闭空间，必要时可要求开发商在补充协议中明确标的物的四至范围、物理属性，避免后续出现“名为车库实为车位”的争议。
- 若以开发商逾期交付为由主张解除合同，需先核实两个核心节点：一是合同约定的解除条件（如逾期天数、解除权行使期限），二是开发商是否在逾期后及时发出了合法有效的交付通知，不要仅以自己未收房就主张逾期天数持续计算，避免因解除条件不成就承担败诉风险。
- 若发现交付的标的物与约定不符，不要直接拒收房屋并主张解除合同，可先固定现场照片、沟通记录、合同条款等证据，先与开发商协商置换、差价补偿等解决方案，协商不成的再根据违约程度主张相应责任，直接主张解除合同的败诉风险较高。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。