出租房屋遇拆迁已领补偿款还能向承租人要占用费吗？征和律所结合盐城(2025)苏09民终960号案例实务解读
法律问题
房屋租赁期间遇政府拆迁，出租人已领取大部分拆迁补偿款且与拆迁方约定“拆迁款占用利息与房屋租金损失互免”的，出租人是否还有权向承租人主张拆迁协议解除前的房屋占用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏09民终960号生效判决解答：
针对上述争议，司法实践中核心审查标准为出租人是否仍享有案涉房屋的收益权，具体可从以下三点判断：
- 若出租人与拆迁方签订的拆迁补偿协议合法有效，且出租人已实际领取主要拆迁补偿款的，应视为出租人已将案涉房屋的占有、使用、收益权益让渡给拆迁方，出租人不再享有向承租人收取租金或占用费的权利基础。
- 若生效裁判已确认出租人与拆迁方约定“拆迁补偿款占用期间的利息与房屋租金损失相互减免”，说明出租人该期间的租金损失已通过利息抵扣的方式得到填补，再向承租人主张占用费属于重复获利，违反公平原则，法院不予支持。
- 只有当拆迁协议依法解除，出租人与拆迁方完成补偿款返还、房屋交接等互相返还义务后，出租人才恢复对房屋的完整所有权及收益权，此时才有权向实际占用房屋的承租人主张此后的占用费。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第九百八十五条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
真实案例
基本事实
2018年8月31日，出租方某公司与承租方某公司签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定承租方租赁出租方位于盐城市盐都区的831㎡房屋、场地及60㎡车库，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日，租金第一年25万元、第二年28万元、第三年30万元。
2019年7月20日，因河道整治需要，拆迁方俊州公司与出租方签订《房屋拆迁协议书（货币补偿）》，对包含案涉租赁房屋在内的3幢房屋进行拆迁，补偿总额12999998元，协议约定房屋承租人补偿由拆迁人与承租人直接洽谈，出租方提供配合。协议签订后，出租方陆续领取拆迁补偿款合计1140万元，仅向拆迁方交付了1、2幢房屋，承租方承租的3幢房屋因双方就补偿标准协商未果，承租方一直未搬离。
2019年10月30日，出租方向承租方发函通知解除租赁合同，要求承租方限期搬离。2022年12月，因拆迁方未支付剩余补偿款也未实施拆迁，出租方通知解除拆迁协议，后经法院生效判决确认拆迁协议于2022年12月22日解除，双方互相返还房屋与补偿款，且出租方同意其占用1140万元补偿款期间的利息与房屋租金损失相互减免。2024年5月10日，出租方向拆迁方返还了扣除修复费用后的剩余补偿款。
2024年，出租方向法院提起诉讼，要求承租方支付2019年9月至2024年6月的房屋及场地使用费合计143万元，并承担保全保险费等费用。一审审理中，承租方于2024年10月29日向出租方返还了案涉房屋及场地。
法院观点
法院认为，出租方与拆迁方签订的拆迁补偿协议合法有效，且拆迁范围包含案涉租赁房屋，出租方已领取大部分拆迁补偿款，此时拆迁方对案涉房屋享有相应的占有、使用权益。同时，生效判决已确认出租方同意占用补偿款期间的利息与房屋租金损失互免，出租方该期间的租金损失已得到填补，故其无权主张拆迁协议履行期间的占用费。
在拆迁协议解除、双方完成互相返还义务后，出租方恢复对案涉房屋的所有权及收益权，此后承租方仍占用房屋的，应当支付占用费。关于保全保险费，因双方无约定且该费用并非诉讼必然产生，故不予支持。
裁判结果
一审判决承租方向出租方支付2024年5月11日至2024年10月29日的占用费143250元，驳回出租方其他诉讼请求。出租方不服提起上诉，江苏省盐城市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏09民终960号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：江苏省盐城市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对房屋出租方：房屋纳入拆迁范围后，一旦与拆迁方签订补偿协议并领取补偿款，即视为让渡了房屋的占有、使用、收益权利，不得再向承租人主张该期间的租金或占用费；若后续因拆迁方违约解除拆迁协议，需在双方完成款项、房屋互相返还后，才有权恢复主张房屋占用费。建议在租赁合同中明确约定遇拆迁时的合同解除、补偿分配、维权费用承担等条款，避免后续产生争议。此外，保全保险费并非诉讼必然产生的费用，如无事先约定，法院通常不予支持，可在合同中明确约定违约方承担守约方为维权支出的律师费、保全保险费、差旅费等全部费用。
- 对房屋承租方：租赁房屋遇拆迁时，若出租人已领取拆迁补偿款，承租人有权拒绝向出租人支付合同解除后的占用费，相关拆迁补偿（如停产停业损失、装修附属物损失、搬迁费等）应直接与拆迁方协商；若协商不成，应及时通过行政复议、行政诉讼或民事诉讼等法定途径主张权利，切勿以长期占用房屋的方式消极维权，否则可能在拆迁协议解除、出租人收回房屋权益后，被主张高额占用费，扩大自身损失。
- 关于指示交付的认定：本案中法院认定出租方对承租人占有的房屋构成向拆迁方的指示交付，即出租人通过让渡返还请求权的方式完成了交付义务。根据《民法典》第二百二十七条的规定，动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付，不动产交付也可参照适用该规则。出租方若仅向承租人发函告知拆迁、要求承租人与拆迁方协商补偿，可能被认定为已完成指示交付，不再享有房屋的收益权，这点需格外注意。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。