商铺共墙折价补偿该按总造价50%还是25%算？征和律所结合赣州(2025)赣07民终1464号案例实务解读
法律问题
商铺委托经营期限届满后，开发商与业主约定对未建设的隔墙按工程总造价的50%折价补偿，若商铺存在与相邻业主共墙的情况，单个业主可获得的隔墙补偿款是按总造价的50%计算，还是按总造价的25%计算？合同条款存在歧义时应当如何解释？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)赣07民终1464号生效判决解答：对于共墙折价补偿条款的歧义，法院会以合同词句为基础，结合合同体系、缔约目的、磋商背景以及物权共有规则综合认定真实意思表示。本案中，法院最终认定共墙的“总造价50%折价补偿”是指两户共墙业主共同获得该堵隔墙总造价的50%补偿款，单个业主可获得的补偿为总造价的25%。
主要考量因素包括：第一，从合同体系来看，楼梯、卫生间属于业主专有部分，均按总造价50%补偿，若共墙隔墙按每户50%补偿，会导致单堵隔墙实际获得100%补偿，与专有部分补偿标准不一致，不符合条款并列表述的逻辑；第二，从缔约背景来看，补充协议是在住建、信访等部门协调下，为解决全体业主隔墙建设问题拟定的，50%折现是替代实际砌墙的方案，目的是督促开发商履行砌墙义务，而非给予业主全额补偿；第三，从物权规则来看，共墙属于相邻业主的共有部分，对应的补偿权益也应当由共有权人共同享有。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十二条
有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。 - 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 - 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第一条
人民法院依据民法典第一百四十二条第一款的规定解释有相对人的意思表示时，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，同时参考意思表示形成的背景、磋商过程、履行行为等因素，确定意思表示的含义。
真实案例
谢某林、余某珍向全南县某某置业有限公司购买了全南国际商贸物流城2号楼21号商铺，后与某某物业有限公司签订《商铺委托经营管理协议书》，将商铺委托给物业公司经营管理，委托期限为五年。
委托经营期间，因商铺楼梯、隔墙未建设等问题，业主与开发商、物业公司产生纠纷，经全南县信访局、住建局等多部门协调，双方签订《补充协议》，约定：委托期限届满后，业主无需建设楼梯、卫生间、隔墙的，开发商及物业公司按工程总造价的50%折价补偿，其中楼梯6500元/个，卫生间、隔墙按178元/平方米计算。
2024年1月，物业公司将商铺一楼交还给谢某林、余某珍，双方另行签订《补偿金协议》，约定2024年8月31日前完成测量并支付补偿款，逾期按日50元支付违约金。后双方对共墙补偿标准产生争议：谢某林、余某珍认为应当按隔墙总造价的50%向其个人支付补偿，而开发商及物业公司认为共墙的50%补偿应由两户业主分摊，单个业主仅能获得25%。
一审法院审理后，结合合同体系、缔约背景、共有权规则，认定单个共墙业主可获得总造价25%的补偿，判决开发商及物业公司共同支付补偿金9035元（含楼梯补偿3250元、隔墙补偿5785元），并按年利率5.025%支付逾期付款违约金。谢某林、余某珍不服一审判决提起上诉，江西省赣州市中级人民法院二审认为一审认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)赣07民终1464号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：江西省赣州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订补充协议时，对涉及共有部分的补偿、履行标准等条款，务必明确具体计算方式，避免使用模糊表述。例如涉及共墙补偿的，应当明确“共墙部分每户按总造价的X%补偿”或“单堵共墙总计补偿总造价的X%，由共有业主平均分配”，避免事后因条款歧义产生纠纷。
- 对于批量签订的制式协议，不要仅依据字面意思理解条款，应当结合协议签订的背景、整体目的以及同类条款的标准综合判断，必要时可要求协议提供方出具书面的条款说明，留存沟通记录，作为后续争议解决的证据。
- 商铺委托经营类纠纷中，对于商铺返还时的设施状态、装修标准等，应当在协议中逐一列明，避免使用“等未建设部分”这类兜底表述，若有大门、卷闸门等特殊诉求，一定要明确写入协议，否则后续主张补偿可能因缺乏合同依据无法得到支持。
- 若对合同条款产生争议，应当优先收集缔约过程中的磋商记录、参与协调的第三方机构或人员的证言、同类协议的履行情况等证据，用于辅助证明条款的真实意思，协商不成的可及时通过诉讼途径维护权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。